令和8年1月15日　提出 八重瀬 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八重瀬 -3 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　平良　修   TEL.

鑑定評価額 19,500,000 円  １㎡当たりの価格 60,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 島尻郡八重瀬町字宜次宜次原３７番 ②地積 　(㎡) 321   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＲＣ2 農家住宅及び一般住 宅が建ち並ぶ住宅地 域 東5.7m町道 水道 外間停 630m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５．７ ｍ町道 交通 施設 外間停　南西方 630m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 隣接する南風原町内の区画整理地内の地価上昇は、値頃感のある対象地周辺地域の需要に波及し、地価水準は上 昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね八重瀬町を中心とした住宅地域。需要者は、同町に地縁的選好性を有する個人が中心で、他の市町村 からの転入者も見られる。八重瀬町の人口及び世帯数は増加傾向にあり利便性や快適性の高い地域を中心に住宅地需要 は高まっており、需給動向は強含み傾向にある。市場の中心となる価格帯は３００㎡程度の土地で総額１，５００万～ ２，５００万円程度、新築戸建住宅は３，０００万～４，０００万円程度の取引が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は規範性の高い取引事例を採用し、適正に補正され信頼性は高いと認められる。建築費高騰の影響もあり、賃 貸用不動産を想定することに経済的合理性が認められず収益還元法を非適用とした。近隣地域は自己使用目的の需要が 中心となる地域で、需要者の意思決定にあたっては比準価格が重視されるものと判断される。したがって市場性を反映 した実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 那覇市のベッドタウンとしての性格を強める 中、八重瀬町では人口および世帯数が増加傾 向にあり、町内の住宅地需要は堅調に推移し ている。 宜次地区の世帯数は増加傾向にあり、隣接す る南風原町内の地価上昇や利便施設の増加の 影響を波及的に受けている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.2 ％  ％