令和8年1月16日　提出 西原 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西原 -3 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　髙平　光一   TEL.

鑑定評価額 23,700,000 円  １㎡当たりの価格 96,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中頭郡西原町字小那覇後原７４番１７外 ②地積 　(㎡) 246   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.5:1 住宅 ＲＣ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ既成住宅 地域 北西6m私道 水道、下水 内間停 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　６ｍ 私道 交通 施設 内間停南東方 350m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域で、地域内に格別の変動要因がないことから、今後も現状を維持 すると予測する。住宅需要は底堅いものがあり、供給も限られることから地価は上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は町内における住宅地域のほか、隣接市町村の住宅地域も圏域となる。需要者の中心は地縁的選好性を有す る地元住民が中心となるが、近年は町外からの需要も認められる。需要は底堅い一方で、供給があまり見られないこと から、地価は上昇傾向にある。２５０㎡程度の更地における中心価格帯は２５００万円から３０００万円程度である。 また、木造建売住宅も散見されるようになっており、３０００万から４０００万円程度で売られている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は町内の類似した住宅地の取引事例を採用して試算しており、市場性を反映した実証的な価格で規範性は高い 。この地域は共同住宅が散見されるが、想定建物における地域の標準的賃料を前提とすると、昨今の建築費高騰により 土地に帰属する純収益がマイナスとなるため、収益還元法は適用しなかった。本件においては、規範性の高い比準価格 を採用し、代表標準地との検討を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西原 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    117,000 円／㎡ [103.4] 100 100 [100.0] 100 [126.5] [100.0] 100 95,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は拡大基調であり、不動産の需要は 増加している。また収益性も向上しているこ とから、不動産市況は引き続き好調である。 戸建住宅地として熟成しており、地域内に特 段の変動要因はない。需要は底堅い一方で供 給が少ないことから地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.2 ％  ％