令和8年1月16日　提出 西原 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西原 -2 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　仲本　徹   TEL.

鑑定評価額 36,100,000 円  １㎡当たりの価格 109,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中頭郡西原町字棚原浅原７７７番１ ②地積 　(㎡) 331   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1.2:1 住宅 ＲＣ2 一般住宅と共同住宅 等が混在する既成住 宅地域 南東5m町道 水道 棚原停 220m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   170 ｍ、南   100 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ町 道 交通 施設 棚原停北西方 220m 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 　低層住宅地域として熟成しており、閑静な住環境が維持されると見込まれる。隣接する西原西地区土地区画整 理事業の進捗に伴い、利便性は徐々に向上しており、地価水準は上昇傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    109,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、西原町全域及び周辺市町村の一部の住宅地域を類似地域とする圏域。需要者の中心は個人であり、当 町居住者及び近隣市町村からの転入者が多い。那覇市の通勤圏内にあって、隣接する西原西地区土地区画整理事業の進 捗に伴い利便性は高まっている。一方で建築費の高止まりの影響から地価上昇率は鈍化傾向にある。市場の中心価格帯 は、土地２００㎡程度で２，２００万円程度、中古物件で総額で３，５００万円程度の取引が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は、周辺類似地域において取引された信頼性の高い事例より求めたものである。一方、収益価格は、昨今の 建築費高騰などから土地価格に見合う経済合理的な賃貸物件の想定は困難であり、試算を見送った。従って、居住快適 性が重視される住宅地域であることに鑑み、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西原 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    117,000 円／㎡ [102.6] 100 100 [100.0] 100 [111.1] [102.0] 100 110,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    104,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　県内景気は、好調な観光需要や個人消費を 背景に拡大基調にある。当町の人口は微増で 世帯数は増加傾向にある。 　既成住宅地域であるが、近接する区画整理 地区の事業の進捗による利便性の向上から需 要は高く、地価は強含みで推移している。 　適正規模の整形地であり、最有効使用との 関連においても適正配置が可能であり、競争 力は普通である。個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.8 ％  ％