令和8年1月15日　提出 北谷 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北谷 -2 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　大城　直哉   TEL.

鑑定評価額 58,500,000 円  １㎡当たりの価格 185,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中頭郡北谷町北前１丁目７番４ ②地積 　(㎡) 316   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南6m町道 水道、下水 北前１丁目停 240m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位：北、６ｍ 町道 交通 施設 北前１丁目停　北方 240m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅や共同住宅が見られる区画整然とした住宅地域で、現状を維持しながら推移するものと予測する。海岸 線に近く、良好な住環境や充実した周辺商業施設等から需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    185,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北谷町内及び隣接市町の住宅地域の存する圏域。主たる需要者は北谷町及び周辺市町の居住者を中心とす る一次取得者層で、県外を含む圏域外からの需要も見られる。海岸近くや商業施設等への利便性を有する地域の需要は 堅調で、希少性等から高値取引も見られる。土地は標準地と同程度の規模で６０００万円前後を中心に取引が行われて いる。建物の規模や品等でばらつきが大きく、建物込みの把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、規範性を有する取引事例に基づき試算したもので市場の実態を反映し実証的である。一方、収受可能な賃 料水準を勘案すると、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難なため収益価格の試算は行わなかった。近隣地域は自己使用 目的の需要が中心となる地域で、需要者の意思決定にあたっては比準価格が重視されるものと判断される。以上より、 市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北谷 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    217,000 円／㎡ [110.6] 100 100 [100.0] 100 [133.3] [103.0] 100 185,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    171,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町内人口は微増傾向、世帯数は増加傾向で推 移し、景況の拡大基調が継続する中、町内宅 地需要は堅調である。 地域要因に特段の変動はない。海岸近くや商 業施設等利便性の良好な地域の需要は堅調さ が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 +10.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.2 ％  ％