令和8年1月16日　提出 本部 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   本部 -1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　濱元　毅   TEL.

鑑定評価額 3,700,000 円  １㎡当たりの価格 18,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 国頭郡本部町字浜元浜元原４７番 ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＲＣ2 農家住宅、一般住宅 が混在する既成住宅 地域 北5.5m町道 水道、下水 浜元停 130m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北、　５ ．５ｍ町道 交通 施設 浜元停　東方 130m 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とする既成住宅地域で、地域要因に特段の変動はない。観光客が増え、景況感も良好で、家族世 帯の住宅取得意欲も強まった。地価水準は今後も安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は本部町の住宅地で、市街地周辺の集落地との間に比較的強い代替・競争関係が認められる。主たる需要者 は、町内居住者や地縁者の家族世帯であるが、観光地に近く、総額が安いため、県外を含めた町外からの引き合いもあ る。観光客がコロナ禍前の水準に回復し、市況も上向いてきたことで、住宅需要も強まった。土地は３百万円強が需要 の中心であるが、親族や知人間での相対取引も多く、市場で成約する案件は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の代替性を有する取引事例から試算した。取引が少ないため、広い範囲の事例を採用せざるを 得なかったが、中心市街地外れの既存集落内の取引として代替競争関係は強いと判断した。地域内において、共同住宅 はほとんどなく、賃貸市場が熟成していないため、賃料水準等の把握が困難であり、収益還元法は適用しなかった。し たがって、規範性の高い比準価格を採用して、市場動向に基づく検証を加え、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人や企業の景況感は概ね良好だが、原材料 価格を中心とする物価の高騰や金利上昇への 懸念も根強い。本部町の人口は減少傾向にあ る。 住宅地需要は低いながらも安定している。今 帰仁村で大型テーマパークが開業した。 個別的要因に特に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.6 ％  ％