令和8年1月16日　提出 宮古島 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮古島 5-2 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　半場　吉朗   TEL.

鑑定評価額 16,400,000 円  １㎡当たりの価格 73,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月11日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮古島市平良字下里西里６１番外 ②地積 　(㎡) 225   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） (80,240) 1.2:1 店舗兼住宅 ＲＣ2 小規模飲食店や住宅 等が混在する既成商 業地域 北西3.7m市道 水道 公設市場前停 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ３．７ｍ市道 交通 施設 公設市場前停　北西方 150m 法令 規制 （都） 商業 (80,240) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地に存す既成商業地域であるが、旺盛な観光需要を受けて、所有者やテナントの入替が行われており、 今後も周辺商業エリアとの店舗の連担性を改善させつつ、商業繁華性を向上させていくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内中心市街地及び幹線道路沿いの商業地域である。典型的な需要者は地元不動産業者及び法人、並びに 県外不動産業者及び法人が中心である。好調な観光需要を背景に出店需要は旺盛で、資金力を有する島外市場参加者の 需要は高いが、建築費高騰や人手不足の影響から増勢はやや鈍化している。取引の個別性が強く中心価格帯の把握は困 難であるが、土地は２３０㎡前後で１６００万円～１８００万円程度が需要の中心であると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の代替競争関係のある事例を採用することで、取引市場の実態を反映した実証的な価格が求め られた。収益価格については、近年の建築費高騰の影響等により、投資採算性に見合う賃料収入が期待できず、経済合 理的な賃貸用建物の想定が困難なため、収益還元法を非適用とした。本件では比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 観光需要は高水準を維持し雇用は堅調。物価 高や人手不足の影響下でも、県内経済は拡大 基調が継続しているが、前年より増勢はやや 弱まっている。 好調な観光需要を背景に出店需要は旺盛で、 資金力を有する島外市場参加者の需要は高い が、建築費高騰や人手不足の影響から増勢は やや鈍化。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +12.0 ％  ％