令和8年1月16日　提出 宮古島 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮古島 -6 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　仲本　徹   TEL.

鑑定評価額 9,380,000 円  １㎡当たりの価格 15,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮古島市上野字野原東方原１１０４番 ②地積 　(㎡) 613   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） (70,200) 1:1 住宅 ＲＣ1 農家住宅の中に農地 等が見られる住宅地 域 南東5m市道、北東側道 水道 野原公民館前停 120m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   180 ｍ、南    40 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　　　５ ｍ市道 交通 施設 野原公民館前停　南東 方 120m 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　旧来からの住宅地域であり、今後も現状を維持すると見込まれる。空港に比較的近く、市中心部に比べ割安感 から、島外者による高値取引も見られ、地価は強含みで推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は上野地区を中心に、宮古島市南東部の住宅地域を類似地域とする圏域。需要者は島内の個人が中心であ るが、県外からの転入者も見られる。相対的割安感から当圏内では、建売住宅や島外からの移住希望者や民泊運営目的 の個人や法人の取引も見られ、地価水準は強含みである。市場の中心価格帯は、土地５００㎡程度で８００万円程度、 中古戸建住宅で総額２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は、周辺類似地域において取引された信頼性の高い事例より求めたものである。一方、市街地外縁部の既成 集落地域であり、賃貸物件は皆無で市場が未成熟なため、収益価格の試算は見送った。従って、居住快適性が重視され る住宅地域であることに鑑み、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮古島 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,100 円／㎡ [108.3] 100 100 [104.0] 100 [ 85.6] [103.0] 100 15,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　県内景気は、好調な観光需要や個人消費を 背景に拡大基調にある。当市旧上野地区の人 口は微減傾向、入域観光客数も増加傾向にあ る。 　既存集落地域であるが、戸建住宅のの建築 も散見されるなど、熟成度も高まりつつあり 地価は強含みにある。 　角地により利便性の効用が認められるが、 相対的な競争力は維持され市場競争力は普通 である。個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +15.0 ％  ％