令和8年1月16日　提出 宮古島 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮古島 -3 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　仲程　通秀   TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 52,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮古島市平良字下里大原８４２番１ ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ学校に近い住 宅地域 北東4.5m市道 水道、下水 元うえの停 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　４．５ ｍ市道 交通 施設 元うえの停　北東方 150m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地に存する既成住宅地域であり、交通利便性が高く需要は堅調である。地域内では特段の変動要因も認 められず、今後も同様の傾向で推移すると予測する。地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宮古島市平良地区を中心に、宮古島市西部の市街地内に存する住宅地域の圏域である。需要者は宮古島市 内外の給与取得者が中心である。物価高や金融市場の動向等、先行き不安材料は残るが、個人消費や雇用・所得情勢も 緩やかに改善しており、不動産取引も安定し、需要動向は強含みで推移している。中心となる価格帯は、土地１１００ 万～１３００万円程度が中心であり、新築戸建住宅は総額３５００万～４５００万円程度の取引が見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 需要者は自ら居住することを目的に、快適性や利便性を重視して取引の意思決定を行うと判断する。近年の建築費の高 騰の影響もあり、投資採算性の面から経済合理的な賃貸用住宅の想定が困難なため、収益還元法の適用を断念した。比 準価格は近年の経済情勢や不動産市場動向を反映して求められた価格であり、十分な説得力のある価格と判断する。本 件では比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高や世界情勢の動向に不安が残るが、観 光は拡大、個人消費は緩やかに増加し、不動 産市場は堅調に推移している。今後の金利動 向に注視が必要。 地域要因に変化はないが、住宅地需要は旺盛 である。地域環境は当面も現状を維持して推 移すると予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.5 ％  ％