令和8年1月16日　提出 うるま 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   うるま 5-2 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　喜久里　操   TEL.

鑑定評価額 14,000,000 円  １㎡当たりの価格 40,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 うるま市与那城西原東原９９１番外 ②地積 　(㎡) 349   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） (90,200) 1:1 事務所兼住宅 ＲＣ3 各種小売店舗等が建 ち並ぶ県道沿いの商 業地域 南西14m県道、南東側道 水道、下水 県営与那城団地入口停 近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   190 ｍ、西    80 ｍ、南   170 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １４ｍ　県道 交通 施設 県営与那城団地入口停 　北西方近接 法令 規制 （都） 近商 (90,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県道沿いの商業地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測する。地価は繁華性等はやや劣るが 、背後や周辺の住宅地域の需要が堅調であることの影響を受け、上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、うるま市内及び隣接市町村内の商業地域で、特に幹線道路沿いの商業地域との代替性が強いものと判断 した。需要者は、市内外の法人又は個人事業者が中心である。近隣地域は市内の他の商業地域と比較して、繁華性等は 相対的に劣るが、市内の商業地の供給は少なく、特に与勝地区では商業地の希少性が認められる。同一需給圏内の取引 では、立地条件や画地規模により価格帯がまちまちであるため、取引の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は規範性の高い事例を中心に試算しており、市場の実勢を反映した実証的な価格が求められたものと思料され る。収益価格については、建築費高騰の影響により、当該地域では建物の投資採算性に見合う賃料の収受が困難と判断 したため、試算を割愛した。以上より、本件では比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は消費、観光ともに拡大基調で推移 しており、市内の不動産市況も堅調に推移し ている。 地域要因に格別の変動はない。繁華性等はや や劣るが、背後や周辺の住宅地域の需要が堅 調なことの影響を受け、地価は上昇傾向で推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％