令和8年1月15日　提出 うるま 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   うるま 5-1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　山内　博人   TEL.

鑑定評価額 8,930,000 円  １㎡当たりの価格 62,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月15日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 うるま市石川１丁目１１８番７ ｢石川１－５２－３６｣ ②地積 　(㎡) 144   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） (90,400) 1:1.5 店舗兼住宅 ＲＣ3 店舗、事務所、飲食 店等が建ち並ぶ商業 地域 南東18m県道 水道、下水 石川電話局前停近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 １８ｍ　県道 交通 施設 石川電話局前停　西方 近接 法令 規制 （都） 商業 (90,400) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は旧石川市内の商業床需要を相互補完する県道２５５号線沿いの既成商業地域である。昨今の景気動向 の下、商店密度等に特に変化はないが、旧石川市内の商業床需要の強まりから地価は上方調整過程にある。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はうるま市北部及び隣接町村内の幹線道路沿い等の既成商業地域。需要者は自己の業務用不動産市場及び投 資用不動産市場に参入する個人事業者、地元不動産業等が想定される。画地規模等の統一性はなく、地元消費需要を賄 う程度の小規模・零細な店舗・事務所のほか銀行等が混在し、用途の多様性が認められる。既存店舗の需給は均衡し、 事業の継続可能性等経営環境に変化は見られない。土地は１５０㎡前後で９５０万円程度の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 景気動向を見据えた需要者の力関係、投資サイドの需給動向等を反映し、近隣地域及びその周辺において新築や建替え の収益用不動産は局地的・限定的出店に留まる。昨今の建築費高騰の下、元本価格に見合う賃料水準では賃貸経営は困 難で収益還元法の適用は現実的でなく、適用しなかった。やや素通り的感の拭えない地域特性により市場実態を反映す る実証的かつ客観的な比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　うるま 5-4                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     93,400 円／㎡ [103.3] 100 100 [100.0] 100 [156.4] [100.0] 100 61,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 昨今の景気動向を反映し、事業の継続可能性 、資産デフレリスク等に対する不安から購入 希望者の慎重な姿勢も見受けられる。 一部高層共同住宅建設が見受けられる程度で 、地域要因に格別の変動は認められない。 ない 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +76.0 行政　　　　　　 -12.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.7 ％  ％