令和8年1月15日　提出 うるま -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   うるま -5 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　西川　英之   TEL.

鑑定評価額 19,800,000 円  １㎡当たりの価格 62,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 うるま市字高江洲西繁多原９２９番２ ②地積 　(㎡) 321   (          2)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.2 住宅 ＲＣ1 一般住宅が多く空地 も混在する住宅地域 北東7m市道、南東側道 水道、下水 志林川停 270m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　７ｍ市 道 交通 施設 志林川停　南東方 270m 法令 規制 （都） １中専 ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した既成住宅地域であり、地域要因に格別の変動はないことから、当分の間は現状を維持すると予測する。 うるま市中心部に比較的近く根強い住宅地需要があるため、地価は引き続き上昇すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はうるま市旧具志川地区の住宅地域一円である。典型的需要者は、ファミリー層等の自己使用目的の取得者 が中心である。各種便益施設や高速道路のインターチェンジへの接近性が優り、周辺部での街路整備事業による利便性 の高まりを受けて、需要は堅調である。土地は３００㎡程度で１８５０万円程度、新築戸建住宅付は総額３７００万円 程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域であり、需要者の中心は自己使用目的で市場に参入するファミリー層である。一部アパ ートが散見されるが、専ら土地所有者が遊休地活用等のためにアパートを建設するケースであり、賃料水準は土地取得 費の回収を必要としない水準にあるため、収益価格は試算できなかった。市場参加者の属性を踏まえ、取引事例より求 めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　うるま -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,600 円／㎡ [108.6] 100 100 [101.0] 100 [108.8] [104.0] 100 62,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は引き続き社会・経済活動の回復の 動きに応じて良好であり、宅地需要において も、根強い動きが見られる。 地域要因に格別の変動はないが、うるま市中 心部に近く、住宅地需要は根強いことから、 地価はやや上昇傾向を継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.0 ％  ％