別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
豊見城 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊見城 -5 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　井澤　康   TEL.
鑑定評価額 685,000,000 円  １㎡当たりの価格 193,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月15日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 135,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊見城市字豊崎１番１１９８
 ②地積
　(㎡)		 3,551  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)

（その他）
地区計画等


(70,300)

1:1.2		 共同住宅

ＲＣ14		 高層マンションが建
ち並ぶ新興住宅地域
 南東20m市道、三方路 水道、ガス、下水 アウトレットモールあ
しびなー前停
460m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   290 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 アウトレットモールあ
しびなー前停　南東方
460m		 法令

規制		 １住居
(70,300)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 マンションが建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、格別の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。
良好な住環境と利便性を有しており、開発需要は高いことから、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    195,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              193,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は豊見城市及び那覇市を中心とする住宅地域である。主な需要者は分譲マンション開発業者等である。豊崎
地区は、住環境が良好でエンドユーザーから人気の高い地区で、まとまった規模の開発用地は稀少性を有しており、開
発業者等の需要は高い。中心価格帯は規模等によりばらつきがあるが、総額で６億～８億円程度の水準になる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、規範性を有する事例に基づき試算したもので実証的な価格であるが、市場参加者の観点から見た規範性の
高い事例が少ないため、相対的な信頼性がやや劣る。一方、開発法による価格は開発業者の投資採算性に着目した価格
で、マンション適地という特性から、典型的な需要者は投資採算性に基づき意思決定するものと判断される。以上より
、説得力が高い開発法により求めた価格を採用し、比準価格を参考にとどめ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    177,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は拡大傾向にある。豊見城市の人口
は横ばい傾向にあるが、世帯数は微増傾向で
推移している。


マンションが建ち並ぶ住宅地域で、住環境が
良好な住宅地域の開発用地は限られ開発需要
は堅調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊見城 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 公０７豊見
城
-18		 豊見城市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東16m市道、
北東9m、角地
１住居

(70,200)
b 調０７糸満

-9		 糸満市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西52.6m国
道、
北東12m、
北西6m、
三方路
近商

(90,200)
c 公０８浦添

-26		 浦添市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西21m区画
街路、
中間画地
２住居
地区計画等
(60,300)
d 公０８浦添

-23		 浦添市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西18m県道、
南西6m、
南東6m、
三方路
２住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
127,494  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.8]
145,223 		 100
[  83.6]
173,712 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
182,000 
b (　           ) 
120,516  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
123,156 		 100
[  64.8]
190,056 
200,000 
c (　           ) 
218,600  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
249,690 		 100
[ 125.0]
199,752 
210,000 
d (　           ) 
145,242  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
146,653 		 100
[  81.8]
179,282 
188,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -2.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    195,000 円／㎡]  



豊見城 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  大規模公共事業により造成された新市街地であり再調達原価の適切な査定が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 分譲マンション開発業者等が需要者の中心となる大規模な住宅地で、最有効使用及び市場参加者の観点から規範
性に乏しいため、収益還元法は非適用とした。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンションの敷地と判断したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

3,506,295,694 
2,820,370,951 
13 
649,000 
7,076.16 
316,000 
9,277.75 
⑧開発法による価格 　　          685,924,743 円　　　　（　              193,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊見城 -5　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
3,551 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  3,551.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
795.52 ㎡  9,277.75 ㎡  8,074.52 ㎡  1,200.00 ㎡  7,076.16 ㎡  ＲＣ・14F
 (    91 戸)
 78㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      22.4 ％）  （     261.3 ％）  （     227.4 ％）  （      33.8 ％）  （     76.27 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
１住居
地区計画等
70 ％ 
300 ％ 
300 ％ 		 間口

奥行		   57.5 ｍ

  64.5 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		   20.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 649,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    649,000 円／㎡　　×　　     7,076.16 ㎡　　＝　　　　       4,592,427,840 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         4,592,427,840 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   316,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   325,480 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    325,480 円／㎡　　×　　　   9,277.75 ㎡　　＝　　　　       3,019,722,070 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         4,592,427,840 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         459,242,784 円 
支出合計　④+⑤+⑥         3,478,964,854 円 
(4)-4　投下資本収益率     13 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 10 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 10 ヶ月  販売管理費(2期目) 18 ヶ月 
建築工事(2期目) 18 ヶ月  販売収入(2期目) 18 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 28 ヶ月  販売収入(3期目) 28 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 229,621,392 円  (      5 ％) ×　　0.9032  （     10 ヶ月） ＝　　          207,394,041 円 
販売総額(2期) 229,621,392 円  (      5 ％) ×　　0.8325  （     18 ヶ月） ＝　　          191,159,809 円 
販売総額(3期) 4,133,185,056 円  (     90 ％) ×　　0.7519  （     28 ヶ月） ＝　　        3,107,741,844 円 
収入合計 － － － － 3,506,295,694 円 
支出 建築工事費(1期) 603,944,414 円  (     20 ％) ×　　0.9218  （      8 ヶ月） ＝　　          556,715,961 円 
建築工事費(2期) 603,944,414 円  (     20 ％) ×　　0.8325  （     18 ヶ月） ＝　　          502,783,725 円 
建築工事費(3期) 1,811,833,242 円  (     60 ％) ×　　0.7519  （     28 ヶ月） ＝　　        1,362,317,415 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 229,621,392 円  (     50 ％) ×　　0.9032  （     10 ヶ月） ＝　　          207,394,041 円 
販売管理費(2期) 229,621,392 円  (     50 ％) ×　　0.8325  （     18 ヶ月） ＝　　          191,159,809 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 2,820,370,951 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        3,506,295,694 円　　－　　　　　　        2,820,370,951 円　　＝　　　　　           685,924,743 円 

              193,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 豊見城 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊見城市字豊崎１番１１９８
 3600010090015-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
豊見城 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊見城 -5 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　玉那覇　兼雄   TEL.
鑑定評価額 668,000,000 円  １㎡当たりの価格 188,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 135,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊見城市字豊崎１番１１９８
 ②地積
　(㎡)		 3,551  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)

（その他）
地区計画等


(70,300)

1:1.2		 共同住宅

ＲＣ14		 高層マンションが建
ち並ぶ新興住宅地域
 南東20m市道、三方路 水道、ガス、下水 アウトレットモールあ
しびなー前停
460m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   290 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべきことはない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 アウトレットモールあ
しびなー前停
460m		 法令

規制		 １住居
(70,300)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は高層共同住宅地としての使用が標準的であり、今後も現状維持で推移すると思料される。経済動向の
緩急に左右されるものの、マンション適地は少なく上昇基調にあると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    188,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              188,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市全域及び那覇市の求心力が及ぶ中南部を圏域とする。主な需要者は、県内外のマンション開発業者で
、ホテル・商業施設用地を求める事業者と競合関係にある。水面下での取引、個別事情が反映された取引が多いため、
市場性の把握はやや困難であるが、５～８億円前後が中心価格帯と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当市は、都計法上の用途地域が低層地域で占められているためマンション用地の供給は少ないが、那覇市の求心力が強
く作用する土地柄から需要は潜在的にある。比準価格は市場性を反映し実証的であると認められるものの、規範性の高
い事例は少なく信頼性はやや劣る。一方、典型的な市場参加者の関心は開発分譲によって得られた利潤であることを考
慮の上、投資採算性を反映した開発法による試算価格に説得力があると判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    177,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済の拡大や堅調な住宅需要はあるもの
の、物価や建築費の高騰が需要者に及ぼす影
響が懸念される。


建築費高騰の影響を受けるものの、マンショ
ン用地の供給は限定的であり、需要は底堅い
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊見城 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 公０７豊見
城
-18		 豊見城市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東16m市道、
北東9m、角地
１住居

(70,200)
b 調０７Ｂ那
覇
-9		 那覇市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東4m道路、
北東3.5m、
二方路
１中専

(70,160)
c 調０７糸満

-1		 糸満市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西7m市道、
中間画地
１中専

(60,150)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
127,494  		 100
[ 100.0]		 [ 111.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.8]
145,484 		 100
[  81.0]
179,610 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
189,000 
b (　           ) 
108,247  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.1]
129,380 		 100
[  71.8]
180,195 
189,000 
c (　           ) 
112,216  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
120,857 		 100
[  70.5]
171,428 
180,000 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  -2.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -15.0 交通・接近　  +7.5 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -11.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +3.5 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.5 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    188,000 円／㎡]  



豊見城 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 標準地は、マンション適地（素地）と判断されるため、デベロッパーサイドからの投資採算性が主に考慮される
ことから、本件では、賃貸市場からのアプローチは差し控えた。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用をマンション適地と判断したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

3,561,488,700 
2,895,035,014 
13 
660,000 
7,000.00 
320,000 
9,330.00 
⑧開発法による価格 　　          666,453,686 円　　　　（　              188,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊見城 -5　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
3,551 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  3,551.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
800.00 ㎡  9,330.00 ㎡  8,120.00 ㎡  1,210.00 ㎡  7,000.00 ㎡  ＲＣ・14F
 (    91 戸)
 77㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      22.5 ％）  （     262.7 ％）  （     228.7 ％）  （      34.1 ％）  （     75.03 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
１住居
地区計画等
70 ％ 
300 ％ 
300 ％ 		 間口

奥行		   57.5 ｍ

  64.5 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		   20.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 660,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    660,000 円／㎡　　×　　     7,000.00 ㎡　　＝　　　　       4,620,000,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         4,620,000,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   320,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   329,600 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    329,600 円／㎡　　×　　　   9,330.00 ㎡　　＝　　　　       3,075,168,000 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         4,620,000,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         462,000,000 円 
支出合計　④+⑤+⑥         3,537,168,000 円 
(4)-4　投下資本収益率     13 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 7 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 7 ヶ月 
建築工事(1期目) 7 ヶ月  販売収入(1期目) 9 ヶ月  販売管理費(2期目) 20 ヶ月 
建築工事(2期目) 17 ヶ月  販売収入(2期目) 18 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 27 ヶ月  販売収入(3期目) 27 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 231,000,000 円  (      5 ％) ×　　0.9124  （      9 ヶ月） ＝　　          210,764,400 円 
販売総額(2期) 231,000,000 円  (      5 ％) ×　　0.8325  （     18 ヶ月） ＝　　          192,307,500 円 
販売総額(3期) 4,158,000,000 円  (     90 ％) ×　　0.7596  （     27 ヶ月） ＝　　        3,158,416,800 円 
収入合計 － － － － 3,561,488,700 円 
支出 建築工事費(1期) 615,033,600 円  (     20 ％) ×　　0.9312  （      7 ヶ月） ＝　　          572,719,288 円 
建築工事費(2期) 615,033,600 円  (     20 ％) ×　　0.8410  （     17 ヶ月） ＝　　          517,243,258 円 
建築工事費(3期) 1,845,100,800 円  (     60 ％) ×　　0.7596  （     27 ヶ月） ＝　　        1,401,538,568 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 231,000,000 円  (     50 ％) ×　　0.9312  （      7 ヶ月） ＝　　          215,107,200 円 
販売管理費(2期) 231,000,000 円  (     50 ％) ×　　0.8157  （     20 ヶ月） ＝　　          188,426,700 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 2,895,035,014 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        3,561,488,700 円　　－　　　　　　        2,895,035,014 円　　＝　　　　　           666,453,686 円 

              188,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 豊見城 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊見城市字豊崎１番１１９８
 3600010090015-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考