令和8年1月16日　提出 豊見城 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊見城 -4 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　井澤　康   TEL.

鑑定評価額 34,700,000 円  １㎡当たりの価格 88,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月15日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊見城市字伊良波伊良波原７９番 ②地積 　(㎡) 393   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） (60,100) 1.2:1 住宅 ＲＣ2 一般住宅、農家住宅 が混在する既成住宅 地域 東4.3m市道、背面道 水道 伊良波停 330m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   160 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北４．３ ｍ市道 交通 施設 伊良波停　北東方 330m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの住宅地域で、住宅等の建設が見られるが、その他格別の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予 測する。周辺地域との相対的な割安感などから、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 セットバック　　　　　　　　　　  -3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊見城市及び周辺市町の住宅地域である。同圏内に居住経験がある等の地縁的選好性を有する個人が需要 の中心となる。既成住宅地域に所在し、街路条件がやや劣る一方で、那覇市及び豊見城市の市街地への接近性に優れ、 周辺市街地と比べて値頃感があること等から、需要は堅調である。中心価格帯は総額で３，０００万円前後の水準にな る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、規範性が認められる事例から比準しており、市場の実態を反映し実証的である。一方、収受可能な賃料水 準と建築費を勘案すると、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難であるため、収益価格の試算は行わなかった。近隣地域 は戸建住宅が多い地域で自用目的の需要が中心となり、需要者の意思決定にあたっては取引価格の水準が一般的に重視 される。以上より、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との均衡も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊見城 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    114,000 円／㎡ [106.1] 100 100 [100.0] 100 [136.7] [ 99.9] 100 88,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は拡大傾向にある。豊見城市の人口 は横ばい傾向にあるが、世帯数は微増傾向で 推移している。 旧来からの住宅地域で、中心市街地の住宅地 不足と価格上昇により、周辺市町にも住宅需 要が拡がっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.7 ％  ％