令和8年1月16日　提出 豊見城 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊見城 -2 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　宇久　信正   TEL.

鑑定評価額 18,700,000 円  １㎡当たりの価格 114,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月11日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 86,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊見城市字上田上田原２１１番７ ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＲＣ1 一般住宅が多く、周 辺に空地が見られる 住宅地域 南東6m私道 水道 上田停 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    90 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 豊見城東道路北東背後の戸建 住宅を中心とする住宅地域 街 路 基準方位北　６ｍ私 道 交通 施設 上田停　南西方 550m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 低層戸建住宅を主とする街区整然とした分譲住宅地域。中心部における交通アクセスはやや劣るものの周辺類似 土地の取引価格が底堅く推移しており、地価は上昇傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    114,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内全域に亘る既成住宅地域である。需要者の中心は市内居住者であり、圏外からの転入者等も見られ る。市街地中心部ではあるが、交通アクセスはやや劣る。周辺類似地域の更地、中古建付地の取引価格は底堅く推移し ている。那覇市中心部への通勤対象者の需要も根強い地域である。土地で２，０００万円前後、中古建物込みで３，５ ００万円前後が取引の中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 低層戸建住宅を主とする住宅地域である。標準地の画地規模においては、居住快適性を志向する取引が中心であり、建 築費高騰下における経済合理性、投資採算性に欠けると判断される収益価格は試算しなかった。類似地域相互間におい て、居住系宅地の取引価格や中古建付地の取引も底堅いものがある。よって、市場性を反映した比準価格を標準に、代 表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊見城 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    114,000 円／㎡ [106.1] 100 100 [100.0] 100 [109.2] [102.0] 100 113,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    108,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は増加傾向にある。高齢化率は県と 同様上昇傾向。建築着工件数も概ね良好な状 態を維持している。 既成住宅地、分譲住宅地における更地、中古 建付地の取引価格は比較的堅調に推移してい る。 対象標準地の最有効使用に影響を及ぼす変動 要因は無い。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.6 ％  ％