令和8年1月16日　提出 沖縄 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   沖縄 -6 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　竹内　優志   TEL.

鑑定評価額 20,900,000 円  １㎡当たりの価格 87,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 沖縄市室川２丁目４５番３ ｢室川２－１１－１９｣ ②地積 　(㎡) 239   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＲＣ1 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ既成住宅地 域 西5m市道 水道、下水 嘉間良停 230m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   120 ｍ、南   110 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、５．０ ｍ市道 交通 施設 嘉間良停　南東方 230m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が多い中、駐車場等も介在する比較的区画整然とした住宅地域として概ね熟成。建物建替、敷地集約化 、用途変更等は依然として特段認められず、今後も地域は概ね現況の住環境を維持し推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内住宅地域で特に室川、安慶田、住吉等に位置し、既存のエリアでも比較的区画整然とした地域との代 替競争関係が強い。需要者は圏域内の居住者等の一次取得者が中心だが、近時は地縁的選好性が薄まり、圏外者も一定 量見られる。市中心市街地に位置し、需要は木造戸建向けを中心に依然底堅い。需要の中心となる価格帯は土地２５０ ㎡程度で２２００万円前後。なお付近の国道３３０沿線で進捗中の拡幅や店舗建替の影響について今後留意を要する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸市場の熟成度は低位で、自己居住目的の需要が中心。かつ近時の県内建築費の上昇傾向や戸建賃貸市場も未成熟で ある点等を考慮すると、経済合理的な賃貸経営が困難な為、収益還元法は非適用とした。一方、取引事例比較法では典 型的需要者の観点に基づき、比準価格が適切に試算されており、実証的で説得力が高い。よって本件では、市場性を反 映する比準価格をもって、代表標準地との比較による検討を踏まえつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　沖縄 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     95,800 円／㎡ [104.0] 100 100 [100.0] 100 [113.0] [100.0] 100 88,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     85,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] Ｒ６市内取引件数、面積は共に前年比で増加 。Ｒ７は８月迄の累計で面積が昨年比－７％ だが、件数は多かった昨年水準を概ね維持し た。 周辺の国道沿線では、Ｒ８．３に地元資本に よる大型スーパーが出店予定。地域の利便性 や地価水準への影響について今後留意を要す る。 対象標準地が属する地域の標準的画地で、競 争力の程度は概ね中位。なお当該競争力の変 動は特段認められない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％