令和8年1月16日　提出 沖縄 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   沖縄 -4 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　宇久　信正   TEL.

鑑定評価額 9,950,000 円  １㎡当たりの価格 82,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月11日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 沖縄市桃原３丁目１３８番９ ｢桃原３－９－２１｣ ②地積 　(㎡) 121   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 ＲＣ2 一般住宅が建ち並ぶ 小学校に近い既成住 宅地域 北西5.5m市道 水道、下水 美東小学校前停近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南   110 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 市立美東小学校の南西側に隣 接する概ね街区が整然とした 住宅地域 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道 交通 施設 美東小学校前停　南方 近接 法令 規制 （都） １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 低層の戸建住宅を中心とした街区整然とした住宅地域である。泡瀬地区、比屋根地区内の取引価格が堅調に推移 しており、類似性を有する近隣地域も上昇傾向と判断した。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、桃原地区を中心として、泡瀬、大里、古謝地区を含む住宅地域である。需要の中心は市内居住の一次取 得者であり、圏外からの転入者も見られる。市内中心部への接近条件はやや劣るものの、教育施設、商業施設等への接 近条件が比較的優るため需要は堅調に推移している。土地で１，０００万円前後、中古建物込みで２，０００万円程度 が取引の中心となる価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 低層の戸建住宅を中心とする住宅地域である。対象標準地の画地規模、容積率等においては合理的な賃貸経営を主とす る市場参加者が見込めないため収益価格は試算しなかった。当該地域は居住の快適性を重視する住宅地域であり、過去 の取引の属性、利用目的等を総合的に判断しても市場性を中心に価格形成がなされているものと判断される。よって、 比準価格を標準に、代表標準地との比較による検討を踏まえつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　沖縄 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     95,800 円／㎡ [104.0] 100 100 [100.0] 100 [121.4] [100.0] 100 82,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は微減傾向。老年人口は増加傾向。 １０月までの合計分で取引件数、取引面積と もに前年比プラスである。 市南東部の類似の地域特性を有する更地、中 古建付地の取引価格は堅調に推移している。 対象標準地の最有効使用に影響を及ぼす変動 要因は無い。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.1 ％  ％