令和8年1月16日　提出 沖縄 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   沖縄 -3 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　宇久　信正   TEL.

鑑定評価額 30,700,000 円  １㎡当たりの価格 102,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月11日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 沖縄市諸見里１丁目５０番２ ｢諸見里１－３７－３｣ ②地積 　(㎡) 301   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅、ア パート等が混在する 住宅地域 南東5.8m市道 水道、下水 諸見停 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西    30 ｍ、南   110 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 コザしんきんスタジアムの南 東側に隣接する住宅地域 街 路 基準方位北　　　５ ．８ｍ市道 交通 施設 諸見停　北西方 500m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 低層の一般住宅等が建ち並ぶ概ね街区整然とした住宅地域である。市中心部付近の類似の取引価格が堅調に推移 しており、近隣地域もその影響下にあることから緩やかな上昇傾向と判断した。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    102,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内全域に亘る既成住宅地域である。主な需要者は市内居住者であり、圏外からの転入者も散見される 。旧来からの中心部に存する概ね街区整然とした住宅地域であることから、居住環境の比較的良好な区画整理地区内の 住宅地域とも代替競争関係の認められる地域である。土地で３，０００万円前後、中古建物込みで３，５００万円前後 が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を主として共同住宅も見られる既成住宅地域である。標準地の画地規模においては、居住快適性を志向する取 引が中心であるため、建築費高騰下における経済合理性、投資採算性に欠けると判断される収益価格は試算しなかった 。県内景気も回復基調にあり、居住系宅地の取引価格や中古建物込みの取引も底堅いものがある。よって、市場性を反 映した比準価格を標準に、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　沖縄 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     95,800 円／㎡ [104.0] 100 100 [100.0] 100 [100.0] [102.0] 100 102,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     97,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は微減傾向。老年人口は増加傾向。 取引件数等に民間業者の供給圧力の兆候が見 られる。 市内全域に亘って類似の地域特性を有する更 地、中古建付地の取引価格は堅調に推移して いる。 対象標準地の最有効使用に影響を及ぼす変動 要因は無い。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.3 ％  ％