令和8年1月15日　提出 糸満 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   糸満 9-1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　平良　修   TEL.

鑑定評価額 1,270,000,000 円  １㎡当たりの価格 128,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 糸満市西崎町５丁目８番７外 ②地積 　(㎡) 9,917   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 1.2:1 工場 中規模工場、事業所 等が混在する工業団 地 北東30m市道、三方路 水道、下水 西崎第二団地前停 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   600 ｍ、南   700 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 埋立造成された工場地域 街 路 ３０ｍ市道、三方路 交通 施設 西崎第二団地前停　南 西方 1.0km 法令 規制 工専 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小禄道路を中心とした幹線道路の整備の進捗に伴い南部地域の物流効率化が期待でき、地価水準は上昇傾向で推 移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    128,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね糸満市西崎地区を中心とした沖縄本島中南部の工業地域。需要者は県内外の法人事業者が中心である 。幹線道路の整備の進捗に伴い南部地域の物流効率化が進みコスト面での経済性が高まっている中で供給が少ないこと もあり、需給動向は強含み傾向にある。市場の価格帯は、画地規模や個別的要因により幅があり、一定の中心価格帯は 形成されにくい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は広域的な範囲で事例を採用し各取引事例の規範性の高低を適切に比準価格に反映させ試算した。収益価格は 、工業地としての賃貸市場が成熟していないため非適用とした。したがって市場性を反映した実証的な比準価格を採用 し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    120,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物流アクセスに優れたエリアを中心に、市内 工業地の競争力が相対的に向上している。 輸送施設へのアクセスが良好なため当該地域 の相対的地位は向上している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.7 ％  ％