令和8年1月16日　提出 名護 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名護 5-3 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　桶田　邦広   TEL.

鑑定評価額 39,600,000 円  １㎡当たりの価格 52,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名護市大北２丁目５１８８番４外 ｢大北２－７－２｣ ②地積 　(㎡) 759   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準住居 (60,200) （その他） (70,200) 1:1 店舗兼共同住宅 ＲＣ4 店舗兼共同住宅のほ か住宅等が見られる 商業地域 北西16m県道、南西側道 水道、下水 大北停 50m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 大北停　南西方 50m 法令 規制 （都） 準住居 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 名護市中心市街地外縁部の商業地域。地域内に特段の変動要因はなく、現状を維持すると予測する。繁華性は低 いが商住が混在しており住宅地としての需要も見られるため、当面、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名護市を中心とする商業地域及び商住混在地域である。需要者の中心は県内の法人や個人事業者等と考え られるが、商住が混在しており住宅地としての需要も認められる。大型テーマパーク開業の発表以降、不動産需要が高 まり、価格の上昇傾向が続いている。取引される画地の規模等は様々で価格帯はまちまちであるが、標準地と同程度の 規模を想定した場合には総額で４０００万円前後の水準になる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場の実勢を反映した価格であり、市場参加者の意思決定に適合した十分な説得力を有する価格と判断する 。一方、現時点における建築費や収受可能な賃料水準を考慮すると合理的な賃貸用建物の想定が困難と判断し、収益還 元法は適用しなかった。よって本件では、市場の実態を反映した比準価格を重視し、近時の市場動向等や代表標準地と の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名護 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,300 円／㎡ [105.3] 100 100 [100.0] 100 [144.1] [102.0] 100 52,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和７年度上半期の入域観光客数は過去最高 を記録し、個人消費も増加する等、年間を通 じて県内景気は拡大基調であった。 中心市街地外縁部に位置する商業地域である が、繁華性は低く、住宅需要も見られる。地 域内に特段の変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.0 ％  ％