令和8年1月15日　提出 名護 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名護 5-2 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　村山　哲志   TEL.

鑑定評価額 39,200,000 円  １㎡当たりの価格 74,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名護市東江４丁目１０２番１ ｢東江４－２－９｣ ②地積 　(㎡) 526   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) （その他） (90,300) 1.2:1 店舗兼共同住宅 ＲＣ4 店舗のほかアパート 等が見られる既成商 業地域 南東15.4m県道 水道、下水 名護職安前停近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 １５．４ｍ県道 交通 施設 名護職安前停　北方近 接 法令 規制 （都） 近商 (90,300) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来の商業地域であり、商況や地域特性に特段の変化はみられないが、背後住宅地域や市内全般的な価格上昇圧 力等を受け、当該地域でも地価は上昇基調で推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名護市内における商業地域の圏域であり、需要者は個人事業者や法人等が中心とみられる。顧客は国道沿 いの大規模商業施設等に流出しており、客足の戻り等はあまり見られず厳しい商況が続いているが、背後住宅地域や市 内全般的な価格上昇圧力等を受け、地価は緩やかに上昇している。取引価格は個別性が高いため中心となる価格帯の把 握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は価格牽連性のある事例を適切に要因比較して求められ、市場性を反映した信頼性の高い価格と認められる。 収益価格は周辺賃料水準が投下資本に見合わず、合理的な賃貸経営の成立が見込めないため試算を断念した。市場の状 況を踏まえ、需要者は実証的な取引価格を重視して行動すると判断し、本件では信頼性が高い比準価格を採用して、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] テーマパークの市場への影響は限定的だが、 郊外幹線沿い商業地の熟成や中心市街地の店 舗需要の高まりにより、不動産市況は好調に 推移している。 商況等に変化は見られないが、背後住宅地域 や市内の全般的な価格上昇圧力等を受け、地 価は緩やかに上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.0 ％  ％