令和8年1月16日　提出 浦添 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浦添 9-2 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　宇久　信正   TEL.

鑑定評価額 691,000,000 円  １㎡当たりの価格 201,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月11日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浦添市西洲２丁目４番４ ②地積 　(㎡) 3,437   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 (70,200) 1:1 倉庫兼事務所 Ｓ2 中小規模の工場、倉 庫等が建ち並ぶ臨海 工業地域 西20m市道 水道、ガス、下水 卸商業団地前停 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   230 ｍ、南   300 ｍ、北   600 ｍ ②標準的使用 低層倉庫兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  56.0 ｍ、奥行　約　　  61.0 ｍ、規模　　     3,400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 西洲物流地区内の工業地 街 路 ２０ｍ市道 交通 施設 卸商業団地前停　南西 方 600m 法令 規制 準工 (70,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 西洲物流地区内の工業地である。全県的な物流施設向け工業地の供給不足も一服感がある。比較的近距離に存す る那覇市港町地区、豊見城市豊崎地区との相対的比較により、地価は上昇傾向と判断した。 (3)最有効使用の判定 低層倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    201,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内及び隣接する那覇市を含め県内全域に亘る物流施設向け工業地域である。需要者は、県内企業を主 とするが、県外企業等も含まれるものと判断される。旧松山問屋街の移転に伴い集積した県内企業が多く、バースを有 する那覇市港町地区及び那覇空港へのアクセスも比較的良好である。需要圧力に一服感は感じられるものの相対的地価 水準は上昇傾向と判断した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、需給圏を県内全域に拡大し、数少ない類似の取引事例を適切に補・修正して試算した。収益価格は、工業 地としての賃貸市場の把握及び想定建物の建築、想定賃料の査定が困難であることから試算を断念した。県内類似の工 業地域との競争、競合の程度、概ね回復した県内景気の不動産市場への影響及び今後の物流施設用地の需給動向等を考 慮した結果、市場性を反映した比準価格を標準に、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    190,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は微増傾向。老年人口は増加傾向。 県内物流系工業地の需要圧力はやや収まった ものの、概ね堅調である。 同一需給圏である那覇市港町地区、豊見城市 豊崎地区のいずれにおいても物流施設用地の 需要は概ね堅調である。 対象標準地の最有効使用に影響を及ぼす変動 要因は無い。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.8 ％  ％