別記様式第二 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出 浦添 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浦添 3-1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　大城　直哉   TEL.

鑑定評価額 126,000,000 円  １㎡当たりの価格 49,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 浦添市安波茶３丁目７５３番 ②地積(㎡) 2,555  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 畑 住宅地域に隣接する熟成度の高い地域 安波茶停 140m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   25 ｍ、西   25 ｍ、南   20 ｍ、北   80 ｍ ②標準的使用 原野 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   50.0 ｍ、奥行　約　　   50.0 ｍ、規模　　      2,500 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 道 路 接面道路なし 交通 施設 安波茶停　南西方 140m 法令 規制 １低専 ⑤地域要因の 　将来予測 市内幹線背後の市街地に隣接する熟成度の高い宅地見込地地域である。景況は拡大基調が続いているが、物価高 騰に伴う不確定要素の影響が開発市況に認められ、地価は微増から横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 転換後・造成後の低層住宅地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     49,400 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     46,800 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浦添市を中心に本島中南部圏域の畑・原野等から宅地へと転換しつつある宅地見込地地域の存する圏域。 需要者の中心は県内で宅地開発・分譲を手掛ける県内外の開発業者である。拡大基調が続く景況の中、市内に宅地開発 可能な素地は少なく、物価高騰に伴う不確定要素の影響が開発市況に認められる。取引価格帯は、地勢等の開発条件の ばらつきが大きく中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 比準価格は、規範性を有する宅地見込地の取引事例に基づき試算したもので、市場性を反映し実証的である。一方、控 除後価格は開発業者による宅地開発の投資採算性に着目した価格で、需要者の意思決定のプロセスを反映する価格であ るが、造成費、販売費等の費用や宅地開発期間等の想定要素を多く含んでおり、相対的に信頼性が劣る。よって本件で は、実証的な比準価格を重視し、控除法による控除後価格を参考として、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     49,300 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  +0.2 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 浦添市の人口は近年頭打ちの傾向、世帯数は増加傾 向で推移している。県内景気は拡大基調が継続し、 宅地需要は堅調である。 地域要因に特段の変動はない。宅地開発市況は不透 明感が認められつつある。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他