令和8年1月15日　提出 浦添 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浦添 -8 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　村山　哲志   TEL.

鑑定評価額 36,100,000 円  １㎡当たりの価格 140,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浦添市仲間２丁目１１８番 ｢仲間２－２６－７｣ ②地積 　(㎡) 258   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 ＲＣ2 戸建住宅、共同住宅 が混在する住宅地域 南西4m道路 水道、下水 仲間停 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    70 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 比較的狭い街路の入り組んだ 既成住宅地域 街 路 基準方位　北　　４ ｍ道路 交通 施設 仲間停　南東方 150m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 細街路が入り組む既成住宅地域だが、那覇市への通勤も可能で利便性が良好。今後も現状を維持していくと見込 まれ、割安感から近隣地域の宅地需要は高まり、地価は上昇基調を継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    140,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浦添市内の既成住宅地が存する圏域と判断した。主たる需要者は市内居住者や周辺市町からの転入者等の エンドユーザーである。周辺に比べ地価に割安感がある既存住宅地だが、那覇市内への通勤利便性が高く、近隣地域の 宅地需要は高まっており、地価水準は上昇傾向で推移している。取引の中心は、標準的な規模の土地で総額３０００万 円台半ば、中古戸建住宅は規模や築年により異なるが、４０００万円台とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場で成立した取引価格に基づいた実証的な価格であり、市場性を反映した説得力が高い価格である。収益 価格は周辺の賃貸市場で形成されている賃料水準が投下資本に見合っておらず、合理的な賃貸経営の想定が困難なため 試算を見合わせた。係る典型的な需要者は類似不動産との比較により意思決定を行う傾向が強いことを踏まえ、比準価 格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浦添 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    181,000 円／㎡ [104.4] 100 100 [102.0] 100 [133.4] [101.0] 100 140,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    132,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 浦添市内では住宅取得意欲が高く、需要が供 給を超過している。物価高が続く中でも、土 地の希少性が増している状況にある。 周辺に比べ地価に割安感がある既存住宅地域 だが、那覇市内への通勤利便性が高く、近隣 地域内の宅地需要は高まっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.5 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.1 ％  ％