鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
石垣 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

石垣 5-1

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　伴　清敬

TEL.

鑑定評価額

50,100,000 円

１㎡当たりの価格

207,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月7日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	石垣市字大川中ノハカ２０７番３				②地積　(㎡)	242 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他）
	1:1.5	店舗兼倉庫ＲＣ3	公設市場を中心に小売店舗が建ち並ぶ商業地域	南西7m市道	水道、下水	東運輸バスターミナル 260m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 85 ｍ、南 35 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.5 ｍ、奥行　約　　 18.5 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

石垣島の旧来からの中心的商
業地域

街

路

７ｍ市道

交通

施設

東運輸バスターミナル
　北東方
260m

法令

規制

（都）商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は旧来からの中心商業地域として熟成しており、今後も現在の環境を維持すると予測する。繁華性の高
い商業地の需要は堅調であり、地価は上昇傾向となっている。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 207,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 98,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね石垣市街地内の商業地域と判定した。特に中心商業地域との関連性が強い。需要者は法人事業者が
中心だが小規模物件については個人事業者も見られる。景気拡大傾向、特に観光関連産業が好調であるなか商業地の需
要も高まっている。同一需給圏内の民間取引は少なく、価格帯もまちまちであるため需要の中心となる価格帯は見出せ
なかった。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域では店舗等の新規出店は少なく、また賃貸契約の個別性による賃料の幅が大きいため適正な賃料水準が見出し
難い状況にある。そのため収益価格の信頼性は劣る。一方、比準価格は同一需給圏の類似地域等に所在する規範性の高
い事例を中心に把握されており、補修性や要因比較も適切になされたものと思料する。従って比準価格を標準とし収益
価格を参考として、現下の経済情勢を踏まえたうえで鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    188,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　県内景気は拡大基調にある。個人消費は緩
やかな増加、観光は拡大基調、設備投資は持
ち直している。当市の人口は横ばい傾向。

観光客数は、コロナ禍前の過去最高値と同水
準まで戻っている。

個別的要因に変化はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+10.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

石垣 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	調０７石垣修１ -17	石垣市		建付地	（　）	長方形	南西4m市道、南東3.4m、角地		（都）商業 (90,240)
b	公０８石垣 -33	石垣市		建付地	（　）	長方形	南西6m道路、南東7m、角地		（都）近商臨港地区 (90,200)
c	公０８石垣 -3	石垣市		更地	（　）	長方形	北西10.5m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
d	公０８石垣 -43	石垣市		貸家建付地	（　）	長方形	南東14m国道、南西4m、角地		（都）近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 137,864	100 [ 100.0]	[ 112.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	153,714	100 [ 73.0]	210,567	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	211,000
b	(　 ) 132,331	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	131,175	100 [ 64.5]	203,372		203,000
c	(　 ) 108,568	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	116,385	100 [ 58.8]	197,934		198,000
d	(　 ) 176,056	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	175,543	100 [ 81.7]	214,863		215,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.96	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.96	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.72	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 +0.72	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.68	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 +0.68	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 207,000 円／㎡]

石垣 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため試算できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,270,572	1,823,092	6,447,480	5,395,050	1,052,430	（　0.9764） 1,027,593	（ 4.8 - 0.5 ） 4.3％
	⑧収益価格	23,897,512 円　　　　（　 98,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

石垣 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	165.00	ＲＣ2	330.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	242 ㎡	13.5 m x 17.5 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗フロア貸し。住宅ファミリー向け５５㎡／戸。建物規模は画地条件等から経済合理性に基づき判断した。

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	165.00	90.0	148.50	2,973	441,491	3.0	1,324,473
							0.0	0
2～ 2	住宅	165.00	100.0	165.00	1,675	276,375	2.0	552,750
							0.0	0
～

～

～

計		330.00	95.0	313.50		717,866		1,877,223
								0

⑨年額支払賃料	717,866 円　×　12ヶ月　＝　 8,614,392 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 313.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,614,392 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 361,804 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,252,588 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,877,223 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,984 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,270,572 円　　　　（　 34,176 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,980 円/㎡　月額支払賃料（　 2,973 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

石垣 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	513,000 円	85,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	473,792 円	8,614,392　×　　　　 5.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 66,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 598,500 円	85,500,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	85,500 円	85,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	85,500 円	85,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,823,092 円　（　　　　　　 7,533 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9764

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	85,500,000 円	設計監理料率　 259,000 円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0631	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 45 ％　＋　0.0601 × 30 ％　＋ 0.0922 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,395,050 円（　　　　　 22,294 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,270,572 円
②総費用	1,823,092 円
③純収益　①－②	6,447,480 円
④建物等に帰属する純収益	5,395,050 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,052,430 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,027,593 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,246 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,897,512 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 98,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

石垣 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	石垣市字大川中ノハカ２０７番３	3604000053377-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
石垣 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

石垣 5-1

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　松永　力也

TEL.

鑑定評価額

50,800,000 円

１㎡当たりの価格

210,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	石垣市字大川中ノハカ２０７番３				②地積　(㎡)	242 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他）
	1:1.5	店舗兼倉庫ＲＣ3	公設市場を中心に小売店舗が建ち並ぶ商業地域	南西7m市道	水道、下水	東運輸バスターミナル 260m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 85 ｍ、南 35 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.5 ｍ、奥行　約　　 18.5 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

７ｍ市道

交通

施設

東運輸バスターミナル
北東方
260m

法令

規制

（都）商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

公設市場を中心とした観光客向け店舗の多く建ち並ぶ商業地域で地域特性に大きな変化は見られない。地価は、
好調な県内景気や観光業の影響もあり上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 210,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 95,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は石垣市の中心市街地に位置する観光関連店舗の多い商業地域である。需要者の中心は各種小売業や飲食業
を営む県内の個人事業者や中小法人が多数で県外需要者も比較的多い。７３０交差点を中心に、旧庁舎跡地の複合商業
施設の開発計画にも注目も集まりその周辺エリアにおいても需要は強含みで推移している。しかし需要に対して供給量
が少なく、また規模がまちまちで取引事情が異なるため需要の中心となる価格は見いだし難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、那覇市中心市街地の主要幹線街路沿線の類似地域の取引事例を採用し検討しており、規範性及び類似性は
比較的高い。収益価格は、自用ビルも多い地域で賃貸市場はやや弱い地域であることや近年高騰している建築費に見合
うだけの賃料水準が追いついておらず、試算価格は低位に試算された。よって本件においては、比準価格を重視し、収
益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

観光業を中心に好調な県経済の影響により石
垣市の不動産市況は好調に推移しており地価
は上昇傾向にある。

好調な観光業の影響により商況は好調に推移
しており、賃貸需要も含め不動産需要は旺盛
であり地価は上昇は顕著に推移。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+11.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

石垣 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０８石垣 -33	石垣市		建付地	（　）	長方形	南西6m道路、南東7m、角地		（都）近商臨港地区 (90,200)
b	公０８石垣 -43	石垣市		貸家建付地	（　）	長方形	南東14m国道、南西4m、角地		（都）近商 (90,300)
c	公０８石垣 -3	石垣市		更地	（　）	長方形	北西10.5m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
d	調０７石垣修１ -17	石垣市		建付地	（　）	長方形	南西4m市道、南東3.4m、角地		（都）商業 (90,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 132,331	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	131,175	100 [ 66.5]	197,256	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	197,000
b	(　 ) 176,056	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	175,543	100 [ 80.8]	217,256		217,000
c	(　 ) 108,568	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	116,385	100 [ 62.2]	187,114		187,000
d	(　 ) 137,864	100 [ 100.0]	[ 112.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	153,714	100 [ 70.9]	216,804		217,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.68	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.68	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.72	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -39.0
c	正常	％／月 +0.72	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.96	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.96	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 210,000 円／㎡]

石垣 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の商業地域に存し、適切な素地等の事例が存しないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,257,300	1,826,909	6,430,391	5,413,980	1,016,411	（　0.9764） 992,424	（ 4.8 - 0.5 ） 4.3％
	⑧収益価格	23,079,628 円　　　　（　 95,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

石垣 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	165.00	ＲＣ2	330.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	242 ㎡	13.5 m x 18.5 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗２室、２階共同住宅（２ＬＤＫ約５５㎡３室）を想定した。

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

店舗兼共同住宅としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	165.00	90.0	148.50	2,993	444,461	3.0	1,333,383
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	165.00	100.0	165.00	1,650	272,250	2.0	544,500
							0.0	0
～

～

～

計		330.00	95.0	313.50		716,711		1,877,883
								0

⑨年額支払賃料	716,711 円　×　12ヶ月　＝　 8,600,532 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 313.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,600,532 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 361,222 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,239,310 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,877,883 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,990 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,257,300 円　　　　（　 34,121 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 3,000 円/㎡　月額支払賃料（　 2,993 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

石垣 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	514,800 円	85,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	473,029 円	8,600,532　×　　　　 5.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 66,880 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 600,600 円	85,800,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	85,800 円	85,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	85,800 円	85,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,826,909 円　（　　　　　　 7,549 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9764

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	85,800,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0631	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 45 ％　＋　0.0601 × 30 ％　＋ 0.0922 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,413,980 円（　　　　　 22,372 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,257,300 円
②総費用	1,826,909 円
③純収益　①－②	6,430,391 円
④建物等に帰属する純収益	5,413,980 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,016,411 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	992,424 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,101 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,079,628 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 95,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

石垣 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	石垣市字大川中ノハカ２０７番３	3604000053377-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考