鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
宜野湾 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宜野湾 5-1

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　半場　吉朗

TEL.

鑑定評価額

39,400,000 円

１㎡当たりの価格

185,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月11日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和8年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宜野湾市新城２丁目４３６番３｢新城２－３８－１０｣				②地積　(㎡)	213 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) （その他） (90,300)
	1:1.5	店舗ＲＣ1	店舗ビル、営業所等が建ち並ぶ片側商業地域	北西30m県道	水道、下水	新城停近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 180 ｍ、西 60 ｍ、南 30 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

琉大病院の西普天間地区への
移転開業

街

路

３０ｍ　県道

交通

施設

新城停　東方近接

法令

規制

近商
(90,300)

⑤地域要因の将
　来予測

令和７年１月に琉大病院の西普天間地区への移転に伴い、今後の期待感から商業需要の高まりが顕在化している
。今後も建替えやテナントの入替を繰り返しながら路線商業地域として商業繁華性が高まるものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 185,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 59,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は宜野湾市及び隣接市町村の幹線道路沿いの商業地域の存する圏域である。典型的な需要者は地元不動産業
者、並びに県内外の法人が中心である。令和７年１月の琉大病院西普天間地区への移転により、好調な観光需要を背景
に県内景気は拡大基調が継続する中、物価高や人手不足の影響下でも、需要は高まっている。取引の個別性が強く中心
価格帯の把握は困難だが、土地は２００㎡前後で３６００万円～３８００万円程度が需要の中心であると思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の代替競争関係のある路線商業地の事例を採用することで、取引市場の実態を反映した実証的
な価格が求められた。一方、収益価格については、投資採算性に見合う賃料水準が形成されてない地域の現状と昨今の
建築費の高騰から収益価格は低位に求められた。従って、比準価格を採用して、収益価格を参考程度に止め、代表標準
地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　宜野湾 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 209,000 円／㎡

[106.2]
100

100
[101.0]

100
[118.0]

[100.0]
100

186,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    155,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

観光需要は高水準を維持し雇用は堅調。物価
高や人手不足の影響下でも、県内経済は拡大
基調が継続しているが、前年より増勢はやや
弱まっている。

令和７年１月の琉大病院西普天間地区への移
転により、通称ヒルズ通りの需要は高まって
いる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+19.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

宜野湾 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	調０７宜野湾 -10	宜野湾市		更地	（　）	台形	南東30m国道、中間画地		準住居 (70,200)
b	公０８宜野湾 -13	宜野湾市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西18m市道、中間画地		２住居 (70,200)
c	調０７宜野湾 -32	宜野湾市		建付地	（　）	長方形	南東18m国道、中間画地		近商 (80,200)
d	調０７宜野湾 -44	宜野湾市		更地	（　）	ほぼ正方形	南東18m国道、南西5m、角地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 182,232	100 [ 100.0]	[ 109.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	198,815	100 [ 98.0]	202,872	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	203,000
b	(　 ) 181,034	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	193,344	100 [ 110.0]	175,767		176,000
c	(　 ) 182,977	100 [ 100.0]	[ 110.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	202,190	100 [ 105.0]	192,562		193,000
d	(　 ) 190,916	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	194,552	100 [ 98.0]	198,522		199,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.57	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.57	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 185,000 円／㎡]

宜野湾 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,760,404	474,483	1,285,921	743,280	542,641	（　0.9750） 529,075	（ 4.7 - 0.5 ） 4.2％
	⑧収益価格	12,597,024 円　　　　（　 59,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宜野湾 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	65.00	Ｓ1	65.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	90 ％	300 ％	300 ％	213 ㎡	12.0 m x 17.0 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し沿道型店舗を想定。使用容積率は地域において標準的。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

低層店舗としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	65.00	100.0	65.00	2,350	152,750	3.0	458,250
							0.0	0
～

～

～

～

計		65.00	100.0	65.00		152,750		458,250
								0

⑨年額支払賃料	152,750 円　×　12ヶ月　＝　 1,833,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 65.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費込みのため、計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,833,000 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 76,986 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,756,014 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	458,250 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,390 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,760,404 円　　　　（　 8,265 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,356 円/㎡　月額支払賃料（　 2,350 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宜野湾 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	68,400 円	11,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	93,483 円	1,833,000　×　　　　 5.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 210,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 79,800 円	11,400,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	11,400 円	11,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	11,400 円	11,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 474,483 円　（　　　　　　 2,228 円／㎡）　　（経費率　　 27.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9750

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	11,400,000 円	設計監理料率　 176,000 円／㎡　×　 65.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0521 ×　 45 ％　＋　0.0628 × 30 ％　＋ 0.0915 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	743,280 円（　　　　　 3,490 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,760,404 円
②総費用	474,483 円
③純収益　①－②	1,285,921 円
④建物等に帰属する純収益	743,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	542,641 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	529,075 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,484 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,597,024 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

宜野湾 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	宜野湾市新城二丁目４３６番３	3608000044589-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
宜野湾 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宜野湾 5-1

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　大城　直哉

TEL.

鑑定評価額

39,200,000 円

１㎡当たりの価格

184,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月5日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宜野湾市新城２丁目４３６番３｢新城２－３８－１０｣				②地積　(㎡)	213 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) （その他） (90,300)
	1:1.5	店舗ＲＣ1	店舗ビル、営業所等が建ち並ぶ片側商業地域	北西30m県道	水道、下水	新城停近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 180 ｍ、西 60 ｍ、南 30 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

３０ｍ県道

交通

施設

新城停　東方近接

法令

規制

近商
(90,300)

⑤地域要因の将
　来予測

西普天間住宅地区の開発の進捗に伴う地域性向上期待、及び琉球大学病院の移転・開院による関連する商業床需
要の増加を背景に、商業地の需要は強含みで、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 184,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 62,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、宜野湾市内及び周辺市町村の主要街路及びこれに準ずる街路沿いの商業地域の存する圏域。主たる需要
者は自己の業務目的、投資目的の県内外法人等である。拡大基調が続く県内景気や堅調な個人消費を背景に、供給は少
ないものの商業地需要は堅調である。画地規模や利用目的等でばらつきが見られるが、標準地と同程度の規模で坪当た
り５０万円～７０万円程度が需要の中心となる価格帯と判断される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、市場の実態を反映し実証的であり、商業地として規範性を有する取引事例は収益性等も考慮した上で成約
に至ったものと思料され、当該価格には収益性が反映されていると思慮される。収益価格は賃貸用店舗を想定し試算し
たが、投下資本に見合う賃料水準に至っていないことから低位となった。以上より、取引の実態を反映した比準価格を
重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　宜野湾 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 209,000 円／㎡

[106.2]
100

100
[101.0]

100
[122.4]

[100.0]
100

180,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市の人口は微増、世帯数は増加傾向で推移し
ている。県内景気は拡大基調が継続し、堅調
な個人消費等を背景に市内宅地の需要は堅調
である。

西普天間住宅地区の開発の進捗や琉大病院の
移転・開業により、事業展開意欲は強いが供
給は少なく、売り手市場が継続している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+18.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

宜野湾 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０８宜野湾 -13	宜野湾市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西18m市道、中間画地		２住居 (70,200)
b	公０８宜野湾 -14	宜野湾市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西18m県道、南東4m、角地		商業 (90,400)
c	調０７宜野湾 -32	宜野湾市		建付地	（　）	長方形	南東18m国道、中間画地		近商 (80,200)
d	調０７宜野湾 -49	宜野湾市		更地	（　）	台形	北東18m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	公０８沖縄 -14	沖縄市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東27m国道、南西4.8m、角地		（都）商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 181,034	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	193,344	100 [ 101.4]	190,675	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	191,000
b	(　 ) 158,300	100 [ 100.0]	[ 112.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	174,130	100 [ 96.0]	181,385		181,000
c	(　 ) 182,977	100 [ 100.0]	[ 110.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	202,190	100 [ 100.8]	200,585		201,000
d	(　 ) 166,370	100 [ 100.0]	[ 116.8] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	196,283	100 [ 90.4]	217,127		217,000
e	(　 ) 183,053	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	185,541	100 [ 94.2]	196,965		197,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.57	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.57	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.72	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.72	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.49	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.49	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 184,000 円／㎡]

宜野湾 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,848,476	505,509	1,342,967	769,360	573,607	（　0.9750） 559,267	（ 4.7 - 0.5 ） 4.2％
	⑧収益価格	13,315,881 円　　　　（　 62,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宜野湾 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	66.83	Ｓ1	66.83
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	90 ％	300 ％	300 ％	213 ㎡	12.0 m x 17.0 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し沿道型店舗を想定。使用容積率は地域において標準的。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

低層店舗としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	66.83	100.0	66.83	2,400	160,392	3.0	481,176
							0.0	0
～

～

～

～

計		66.83	100.0	66.83		160,392		481,176
								0

⑨年額支払賃料	160,392 円　×　12ヶ月　＝　 1,924,704 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 66.83 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を含み支払賃料を査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,924,704 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 80,838 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,843,866 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	481,176 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,610 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,848,476 円　　　　（　 8,678 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,406 円/㎡　月額支払賃料（　 2,400 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宜野湾 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	70,800 円	11,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	102,009 円	1,924,704　×　　　　 5.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 226,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 82,600 円	11,800,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	11,800 円	11,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	11,800 円	11,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 505,509 円　（　　　　　　 2,373 円／㎡）　　（経費率　　 27.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9750

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	11,800,000 円	設計監理料率　 176,000 円／㎡　×　 66.83 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0521 ×　 45 ％　＋　0.0628 × 30 ％　＋ 0.0915 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	769,360 円（　　　　　 3,612 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,848,476 円
②総費用	505,509 円
③純収益　①－②	1,342,967 円
④建物等に帰属する純収益	769,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	573,607 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	559,267 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,626 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,315,881 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

宜野湾 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	宜野湾市新城二丁目４３６番３	3608000044589-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考