令和8年1月16日　提出 宜野湾 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宜野湾 -7 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　髙平　光一   TEL.

鑑定評価額 16,700,000 円  １㎡当たりの価格 120,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 90,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宜野湾市真栄原１丁目４９２番１ ｢真栄原１－２２－１４｣ ②地積 　(㎡) 139   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 ＲＣ2 一般住宅と共同住宅 等が混在する既成住 宅地域 南西3.9m道路 水道、下水 真栄原停 270m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　３．９ ｍ道路 交通 施設 真栄原停　南東方 270m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 当該近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域で、地域内に格別の変動要因がないことから、今後も現状を維持 すると予測する。住宅需要は底堅いものがあり、供給も限られることから地価は上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    120,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宜野湾市内の戸建住宅地域であるが、隣接する浦添市、北谷町などの住宅地も圏域となる。需要者はサラ リーマン層などの一次取得者が中心で、当該需要者は宜野市内居住者が多いが、隣接市町からの転入もみられる。近年 では木造の建売分譲住宅がみられ、取引価格水準は４０００万～５０００万円程度となっている。土地は１５０㎡程度 で１５００万円から２０００万程度、中古建物付の場合は３０００万から４０００万程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は宜野湾市内の類似した住宅地の取引事例を採用して試算しており、市場性を反映した実証的な価格で規範性 は高い。この地域は共同住宅が散見されるが、想定建物における地域の標準的賃料を前提とすると、昨今の建築費高騰 により土地に帰属する純収益がマイナスとなるため、収益還元法は適用しなかった。本件においては、規範性の高い比 準価格を採用して、代表標準地との検討を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宜野湾 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    151,000 円／㎡ [108.6] 100 100 [101.0] 100 [137.6] [101.0] 100 119,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    114,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は拡大基調であり、不動産の需要は 増加している。また収益性も向上しているこ とから、不動産市況は引き続き好調である。 街路条件は劣るが小学校が近く、需要は堅調 である一方で、市内の土地供給が少ないこと から地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.3 ％  ％