令和8年1月15日　提出 宜野湾 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宜野湾 -6 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　村山　哲志   TEL.

鑑定評価額 39,600,000 円  １㎡当たりの価格 119,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 90,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宜野湾市大山５丁目９８４番２外 ｢大山５－１３－５｣ ②地積 　(㎡) 333   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅の中 に空地等が見られる 住宅地域 南東6m市道 水道、下水 大山停 260m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   140 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　６ｍ　 市道 交通 施設 大山停　北西方 260m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理事業が計画されている低層住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、値頃感や将来の期待感からの需要流入 が継続し、地価は緩やかな上昇傾向で推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    119,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宜野湾市内の既存住宅地域の圏域で、需要者は地縁的選好性を持つ市内在住のエンドユーザーが中心とみ られる。街路配置がやや劣る既成住宅地だが、値頃感や将来に対する期待感から需要が流入しているほか、市内地価の 全般的な上昇圧力もあり、地価は上昇傾向が継続している。取引の中心は、標準的な規模の土地で総額４０００万円弱 、中古戸建住宅は規模や築年により異なるが、４０００万円台が売れ筋とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の価格牽連性を有する事例を採用することで、取引市場の実態を反映した実証的な価格が求め られた。一方、収益価格は経済合理的な賃貸経営が困難なため、試算を断念した。対象不動産に係る需要者は自己使用 を目的とした個人が中心であり、居住環境や市場での取引相場から意思決定を行う傾向にある。よって、代表標準地と の検討を考慮の上、市場性を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宜野湾 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    151,000 円／㎡ [108.6] 100 100 [101.0] 100 [139.0] [102.0] 100 119,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    112,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高が続くも住宅需要は高く、区画整理地 など住環境良好な地域や返還地周辺で特に需 要が増している。 街路配置はやや劣る既成住宅地だが、値頃感 や将来の期待感から需要が流入し、地価は上 昇傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -0.5 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　  +0.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.3 ％  ％