別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
宜野湾 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宜野湾 -5 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　宇久　信正   TEL.
鑑定評価額 59,300,000 円  １㎡当たりの価格 187,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宜野湾市真志喜３丁目１１番９
｢真志喜３－１１－８｣		 ②地積
　(㎡)		 317  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1:1.2		 住宅

ＲＣ2		 中規模住宅等が見ら
れる区画整然とした
住宅地域		 南東6m市道 水道、下水 第二真志喜停

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道５８号北西背後の区画整
然とした住宅地域		 街

路		 基準方位北、５ｍ市
道		 交通

施設		 長田停北方

350m		 法令

規制		 １中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模住宅等を中心とする区画整然とした住宅地域であり、街区の状況、画地の状況、商業施設等との接近性等
のいずれも住宅地としては優位性を有する。地価水準は、周辺類似地域と同様に上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    187,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     94,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、宜野湾市内の国道５８号北西背後の区画整然とした住宅地域である。需要者の中心は市内居住者であり
、圏外からの転入者も見られる。市内の類似の住宅地については、隣接する宇地泊地区を典型としてやや強気の取引も
見られ、近隣地域でも比較的高値安定的な取引が多い。土地で５，５００万円前後、中古建物込みで６，５００万円前
後が取引の中心となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 戸建住宅を主として共同住宅も見られる地域であるが、本件画地規模においては、現下の建築費高騰等の影響もあって
、収益価格はかなり低位に試算された。地域は居住の快適性を重視する住宅地域であり、当該画地規模においては、市
場においても自用の住宅地向け宅地を志向する地域と判断されるため、本件では比準価格を標準に、収益価格を参考と
し、代表標準地との比較による検討を踏まえつつ鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宜野湾 -1                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    151,000 円／㎡		 [108.6]
100		 100
[101.0]		 100
[ 89.1]		 [102.0]
100		 186,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    174,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内人口は微増傾向にある。高齢化率は県と
同様上昇傾向。取引件数、面積（８月までの
合計）は前年比減少となった。


地域特性、品等は継続しており、市内の類似
地域の取引価格は上昇傾向で推移している。



個別的要因に変化はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宜野湾 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 公０８宜野
湾
-29		 宜野湾市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b 公０８宜野
湾
-7		 宜野湾市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
北東6m、
準角地
２中専

(70,200)
c 調０７宜野
湾
-20		 宜野湾市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西9m市道、
北東6m、角地
２中専

(70,200)
d 調０７宜野
湾
-33		 宜野湾市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西12m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
e 調０７宜野
湾
-16		 宜野湾市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
192,409  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
200,143 		 100
[ 108.0]
185,318 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
189,000 
b (　           ) 
257,136  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
255,653 		 100
[ 125.2]
204,196 
208,000 
c (　           ) 
200,000  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
212,621 		 100
[ 122.3]
173,852 
177,000 
d (　           ) 
214,592  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
236,480 		 100
[ 124.9]
189,335 
193,000 
e (　           ) 
172,066  		 100
[ 100.0]		 [ 112.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
193,058 		 100
[ 104.0]
185,633 
189,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.5 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +24.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    187,000 円／㎡]  



宜野湾 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,552,262 
2,418,907 
8,133,355 
6,937,200 
1,196,155 		 （　0.9779）
1,169,720 		 （  4.4 -  0.5 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     29,992,821 円　　　　（　     94,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宜野湾 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 180.00 ＲＣ3 540.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   317 ㎡     16.5 m x   19.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ。対象標準地の最有効使用及び地域の賃貸市場動向より、容積限度まで使用しないことが妥当と判断。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 3		 住宅
180.00 
100.0 
180.00 
1,697 
305,460 		 2.0  610,920 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
540.00 
100.0 
540.00 

916,380 		 1,832,760 
0 
⑨年額支払賃料        916,380 円　×　12ヶ月　＝　      10,996,560 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     540.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,996,560 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       461,856 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,534,704 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,832,760 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,558 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,552,262 円　　　　（　        33,288 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,700 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,697 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宜野湾 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 615,000 円  　　　　    123,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 615,807 円  　　　       10,996,560　×　　　　   5.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       81,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      861,000 円  　　　　    123,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       123,000 円  　　　　    123,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       123,000 円  　　　　    123,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,418,907 円　（　　　　　　         7,631 円／㎡）　　（経費率　　  22.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9779    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 123,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 227,000 円／㎡　×　     540.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0564     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 50 ％　＋　0.0573 ×  35 ％　＋ 0.0896 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,937,200 円  
（　　　　　        21,884 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,552,262 円      
②総費用 2,418,907 円      
③純収益　①－② 8,133,355 円      
④建物等に帰属する純収益 6,937,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,196,155 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,169,720 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,690 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     29,992,821 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      94,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宜野湾 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宜野湾市真志喜三丁目１１番９
 3608000069431-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
宜野湾 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宜野湾 -5 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　村山　哲志   TEL.
鑑定評価額 58,600,000 円  １㎡当たりの価格 185,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宜野湾市真志喜３丁目１１番９
｢真志喜３－１１－８｣		 ②地積
　(㎡)		 317  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1:1.2		 住宅

ＲＣ2		 中規模住宅等が見ら
れる区画整然とした
住宅地域		 南東6m市道 水道、下水 第二真志喜停

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 第二真志喜停　西方

300m		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 区画整理地内の住宅地域であり、住環境は良好で特段の変化は見当たらない。需要に対する住宅地の供給不足が
継続し、地価は引き続き上昇基調で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    185,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     97,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は那覇市への通勤も可能な住宅地域の圏域であり、区画整理地等との価格牽連性が高い。需要者は市内居住
者のほか市外からの転入者も多く、比較的所得水準の高いエンドユーザーが中心である。住環境は良好で特段の変化は
ないが、住宅地の供給不足が継続しており、地価は上昇が続いている。取引の中心は、３００㎡程度の画地を前提とし
た場合、総額５５００万円～６０００万円程度とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は実際の取引価格に基づき市場性を反映した価格であり、信頼性が高い。一方で、周辺では賃貸用不動産もみ
られるが、投資採算性に見合った賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。係る需要者は収益性を
取引指標にせず、類似不動産との比較により取引意思を決定するため、比準価格の説得力が高いと判断し、本件では収
益価格を参考にとどめ、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宜野湾 -1                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    151,000 円／㎡		 [108.6]
100		 100
[101.0]		 100
[ 89.6]		 [102.0]
100		 185,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    174,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高が続くも住宅需要は高く、区画整理地
など住環境良好な地域や返還地周辺で特に需
要が増している。


区画整理地内の住環境は良好で特段の変化は
ないが、需要に対する住宅地の供給不足が継
続しており、地価は上昇している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -0.5
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宜野湾 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 公０８宜野
湾
-8		 宜野湾市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西10.5m市
道、中間画地
１中専

(60,200)
b 公０８宜野
湾
-10		 宜野湾市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m道路、
中間画地
１低専

(50,100)
c 公０８宜野
湾
-16		 宜野湾市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北50m国道、
南9m、二方路
近商

(90,200)
d 調０７宜野
湾
-20		 宜野湾市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西9m市道、
北東6m、角地
２中専

(70,200)
e 公０７宜野
湾
-5		 宜野湾市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東6m市道、
北西6m、
南東6m、
三方路
（都） ２中専

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
197,461  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
203,187 		 100
[ 100.0]
203,187 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
207,000 
b (　           ) 
145,281  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
150,551 		 100
[  93.1]
161,709 
165,000 
c (　           ) 
165,896  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.7]
200,147 		 100
[ 117.8]
169,904 
173,000 
d (　           ) 
200,000  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
210,291 		 100
[ 111.1]
189,281 
193,000 
e (　           ) 
128,702  		 100
[ 100.0]		 [ 113.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  78.1]
186,214 		 100
[ 100.0]
186,214 
190,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -13.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    185,000 円／㎡]  



宜野湾 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,863,171 
2,470,310 
8,392,861 
7,162,800 
1,230,061 		 （　0.9779）
1,202,877 		 （  4.4 -  0.5 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     30,843,000 円　　　　（　     97,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宜野湾 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 180.00 ＲＣ3 540.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   317 ㎡     16.5 m x   19.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３階建共同住宅（ファミリータイプ、各階３戸、専有面積６０㎡） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 3		 共同住宅
180.00 
100.0 
180.00 
1,747 
314,460 		 2.0  628,920 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
540.00 
100.0 
540.00 

943,380 		 1,886,760 
0 
⑨年額支払賃料        943,380 円　×　12ヶ月　＝　      11,320,560 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     540.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,320,560 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       475,464 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,845,096 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,886,760 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,075 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,863,171 円　　　　（　        34,269 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,750 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,747 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宜野湾 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 635,000 円  　　　　    127,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 611,310 円  　　　       11,320,560　×　　　　   5.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       81,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      889,000 円  　　　　    127,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       127,000 円  　　　　    127,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       127,000 円  　　　　    127,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,470,310 円　（　　　　　　         7,793 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9779    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 127,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 236,000 円／㎡　×　     540.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0564     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 50 ％　＋　0.0573 ×  35 ％　＋ 0.0896 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,162,800 円  
（　　　　　        22,596 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,863,171 円      
②総費用 2,470,310 円      
③純収益　①－② 8,392,861 円      
④建物等に帰属する純収益 7,162,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,230,061 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,202,877 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,795 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     30,843,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      97,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宜野湾 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宜野湾市真志喜三丁目１１番９
 3608000069431-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考