令和8年1月15日　提出 宜野湾 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宜野湾 -3 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　山内　博人   TEL.

鑑定評価額 50,500,000 円  １㎡当たりの価格 152,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月15日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宜野湾市大山３丁目２４番２ ｢大山３－２４－２｣ ②地積 　(㎡) 332   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅と共同住宅 等が混在する住宅地 域 南東6m市道、背面道 水道、下水 伊佐停 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   230 ｍ、南   140 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 伊佐停　北西方 500m 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は市立大山小学校北東側に位置する戸建住宅地地域として熟成し、地域要因に格別の変動はないため当 分の間は現状を維持すると予測する。地価は品等別等を反映した住宅地需要の強まりから上方調整過程にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    152,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市立大山小学校を起点に半径約５㎞一円の既成住宅地域。需要者の中心は自己の居住用不動産市場に参入 する地域事情に精通した一般所得者やファミリー層が大半を占め、一部相続税対策、家賃補助付共同住宅開発の個人投 資家等も見受けられる。近年、バイパス整備に伴う都心への交通アクセスの向上、郊外型大型店の出店など住環境は改 善している。土地は３３０㎡前後で５，０００万円程度、中古戸建６，５００万円程度の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 区画整然とした街区が東西に配置された閑静な住宅地域で建築費高騰期の下、標準地の画地規模における元本価格に見 合う賃料水準での賃貸経営は困難で、収益還元法は適用しなかった。比準価格は需要者が重視する居住の快適性・利便 性に着目して適切に補修正及び要因比較を行った上で試算されており、市場特性との適合性及び説得力は高い。本件で は、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映する比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宜野湾 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    151,000 円／㎡ [108.6] 100 100 [101.0] 100 [111.1] [104.0] 100 152,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    142,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口約１０万人、沖縄本島中部の中核都市と して発展してきたが基地問題・所得等に対す る不安から需用者の慎重な姿勢も見受けられ る。 地域要因に格別の変動はない 接面方位（南東・北西）＋２％　二方路＋２ ％ 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.0 ％  ％