令和8年1月16日　提出 宜野湾 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宜野湾 -2 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　竹内　優志   TEL.

鑑定評価額 49,700,000 円  １㎡当たりの価格 121,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宜野湾市野嵩３丁目１３０５番１ ｢野嵩３－２９－１０｣ ②地積 　(㎡) 411   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 ＲＣ1 一般住宅の中に空地 等が見られる既成住 宅地域 北西3.8m市道 水道、下水 野嵩一丁目停 290m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   250 ｍ、南   120 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、３．８ ｍ市道 交通 施設 野嵩１丁目停　北東方 290m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 近年は概ね同規模・同用途の建替の他、区画割後の戸建新築も増えている。今後、地域は建物更新を伴いながら 現状の住環境を概ね維持しつつ推移すると予測するが、画地小口化動向について長期的に留意を要する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用とほぼ同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    121,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は野嵩地区を中心に宜野湾市内に亘る旧来からの既成住宅地域。需要者は自用目的の市内居住者が中心だが 、圏外からの個人や不動産業者も増えている。値頃感により取引が増えた結果、近時に地縁的選好性が薄まり、市役所 、北中城ＩＣ、開発が進む西普天間地区に程近い立地が地価水準に顕在化してきた。依然値頃な水準で需要は高い。土 地４００㎡程度で４８００万円前後が需要の中心。なお周辺では従来水準を上回る取引も多く見られ、留意を要する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃料は価格に見合った賃料水準に至らず、市場熟成度は依然低位。かつ近時の建築費高止まり傾向を考慮すると、経済 合理的な賃貸経営が困難な為、収益還元法の適用は断念した。比準価格については規模等、事例選択に留意しつつ、典 型的需要者の観点に基づき適切な補修正を経て試算しており、実証的で説得力が高い。よって本件では、市場性を反映 する比準価格をもって、代表標準地との比較による検討を踏まえつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宜野湾 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    151,000 円／㎡ [108.6] 100 100 [101.0] 100 [133.4] [100.0] 100 122,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    102,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 昨年比でＲ６市内取引面積は増加の一方、件 数は微減に。Ｒ７は８月迄の累計で件数、面 積共に２割程度減と状況が落ち着きつつある 。 周辺では木造戸建分譲が多数見られており、 建築費が上昇する中、当地域のような地価水 準が値頃なエリアへの土地需要は高まってい る。 対象標準地が属する地域の標準的画地で、競 争力の程度は概ね中位。なお当該競争力の変 動は特段認められない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +18.6 ％  ％