鑑定評価書

令和8年1月15日　提出
宜野湾 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宜野湾 -1

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　大城　直哉

TEL.

鑑定評価額

42,500,000 円

１㎡当たりの価格

164,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月5日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	120,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宜野湾市野嵩１丁目７８６番｢野嵩１－１４－２｣				②地積　(㎡)	259 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅ＲＣ2	中規模一般住宅が多い区画整理済の住宅地域	南西6m市道	水道、下水	宜野湾市役所前停 330m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 90 ｍ、南 200 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 260 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

基準方位：北、　６
ｍ市道

交通

施設

宜野湾市役所前停　北
東方
330m

法令

規制

２中専

⑤地域要因の将
　来予測

公共施設・利便施設接近性を有する住宅地域で、当面は現状の住環境を維持するものと予測する。区画整理地内
に存し良好な住環境から需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 164,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 36,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は宜野湾市及び隣接市町村を含む住宅地域の存する圏域で、特に宜野湾市内の各種接近性や住環境の良好な
地域との代替性が強い。主たる需要者は宜野湾市及び周辺市町村の居住者を中心とする一次取得者層である。拡大基調
が続く県内景気から居住用不動産の需要は堅調に推移している。土地は２５０㎡程度で４０００万円前後、戸建は４０
００万円から６０００万円程度を中心に取引が行われている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、規範性が認められる取引事例に基づき試算したもので、市場の実態を反映し実証的である。一方、収益価
格は共同住宅を想定し試算したが、投下資本に見合う賃料水準が形成されておらず低位となった。近隣地域は自己使用
目的の需要が中心となる地域で、需要者の意思決定にあたっては比準価格が重視されるものと判断されることから当該
価格を重視し、収益価格は参考に留め、市場動向等にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    151,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　宜野湾 -8                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    156,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市の人口は微増、世帯数は増加傾向で推移し
ている。県内景気は拡大基調が継続し、堅調
な個人消費等を背景に居住用不動産の需要は
堅調である。

地域要因に特段の変動はないが、各種接近性
や西普天間地区に隣接する新城地区や普天間
地区からの需要の波及により、宅地需要は堅
調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.6 ％

+5.1 ％

３　試算価格算定内訳

宜野湾 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０８宜野湾 -28	宜野湾市		建付地	（　）	長方形	北5m市道、中間画地		２中専 (60,200)
b	公０８宜野湾 -5	宜野湾市		更地	（　）	不整形	北西6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	公０８宜野湾 -9	宜野湾市		建付地	（　）	袋地等	北西6m道路、中間画地		１低専 (50,100)
d	公０８宜野湾 -19	宜野湾市		更地	（　）	不整形	北4m道路、南東4m、二方路		１低専 (60,100)
e	公０８宜野湾 -21	宜野湾市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東4m市道、南西4m、二方路		１中専 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 149,844	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	156,737	100 [ 99.0]	158,320	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	160,000
b	(　 ) 163,461	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	173,533	100 [ 100.0]	173,533		175,000
c	(　 ) 120,387	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	125,202	100 [ 84.5]	148,168		150,000
d	(　 ) 141,299	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ / ]	100 [ 95.8]	155,016	100 [ 90.3]	171,668		173,000
e	(　 ) 145,284	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	147,541	100 [ 93.1]	158,476		160,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.57	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.57	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.57	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.57	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.57	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 +0.57	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.57	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.57	画地　　　　 -4.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.57	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 +0.57	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 164,000 円／㎡]

宜野湾 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,081,870	1,499,790	4,582,080	4,201,800	380,280	（　0.9779） 371,876	（ 4.4 - 0.5 ） 3.9％
	⑧収益価格	9,535,282 円　　　　（　 36,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宜野湾 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	109.35	ＲＣ3	328.05
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	259 ㎡	13.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ各階２戸を想定。使用容積率は地域において標準的。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	住宅	109.35	100.0	109.35	1,610	176,054	2.0	352,108
							0.0	0
～

～

～

～

計		328.05	100.0	328.05		528,162		1,056,324
								0

⑨年額支払賃料	528,162 円　×　12ヶ月　＝　 6,337,944 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 328.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を含み賃料を算定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,337,944 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 266,194 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,071,750 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,056,324 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,120 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,081,870 円　　　　（　 23,482 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,613 円/㎡　月額支払賃料（　 1,610 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宜野湾 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	372,500 円	74,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	399,290 円	6,337,944　×　　　　 6.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 57,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 521,500 円	74,500,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	74,500 円	74,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	74,500 円	74,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,499,790 円　（　　　　　　 5,791 円／㎡）　　（経費率　　 24.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9779

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	74,500,000 円	設計監理料率　 227,000 円／㎡　×　 328.05 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0564	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 50 ％　＋　0.0573 × 35 ％　＋ 0.0896 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,201,800 円（　　　　　 16,223 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,081,870 円
②総費用	1,499,790 円
③純収益　①－②	4,582,080 円
④建物等に帰属する純収益	4,201,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	380,280 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	371,876 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,436 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,535,282 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

宜野湾 -1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	宜野湾市野嵩一丁目７８６番	3608000053485-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
宜野湾 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宜野湾 -1

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　宇久　信正

TEL.

鑑定評価額

42,200,000 円

１㎡当たりの価格

163,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月11日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	120,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宜野湾市野嵩１丁目７８６番｢野嵩１－１４－２｣				②地積　(㎡)	259 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅ＲＣ2	中規模一般住宅が多い区画整理済の住宅地域	南西6m市道	水道、下水	宜野湾市役所前停 330m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 90 ｍ、南 200 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 20.5 ｍ、規模　　 260 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

市役所の東側背後に隣接する
土地区画整理済みの住宅地域

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

宜野湾市役所前停　　
北東方
330m

法令

規制

２中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅を中心とする区画整然とした住宅地域であり、街区の状況、画地の状況、公共公益施設等との接近性等
のいずれも住宅地としては優位性を有する。地価水準は、周辺類似地域と同様に上昇傾向にある。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 163,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 44,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、宜野湾市内の市役所東方に隣接する区画整然とした住宅地域である。需要者の中心は市内居住者であり
、圏外からの転入者も見られる。市内の類似の住宅地については、宇地泊地区を典型としてやや強気の取引も見られ、
近隣地域でも比較的高値安定的な取引が多い。土地で４，０００万円前後、中古建物込みで５，０００万円前後が取引
の中心となる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

低層の戸建住宅を中心に共同住宅も見られる住宅地域である。対象標準地の画地規模においては、居住の快適性を志向
する取引が中心である。画地規模が大きい画地については、共同住宅としての利用も見られる地域であるが、標準地に
ついて直接法を適用した収益価格は、建築費高騰及び想定建物のボリューム等の制限から低位に試算された。よって、
本件では比準価格を重視し、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内人口は微増傾向にある。高齢化率は県と
同様上昇傾向。取引件数、面積（８月までの
合計）は前年比減少となった。

地域特性、品等は継続しており、市内の類似
地域の取引価格は上昇傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.9 ％

+4.5 ％

３　試算価格算定内訳

宜野湾 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０８宜野湾 -27	宜野湾市		更地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		２中専 (60,200)
b	公０８宜野湾 -21	宜野湾市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東4m市道、南西4m、二方路		１中専 (70,160)
c	公０８宜野湾 -5	宜野湾市		更地	（　）	不整形	北西6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	調０７宜野湾 -43	宜野湾市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m道路、中間画地		１中専 (60,160)
e	調０７宜野湾 -13	宜野湾市		建付地	（　）	不整形	南西6m道路、北西6m、角地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 194,175	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	194,746	100 [ 117.0]	166,450	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	168,000
b	(　 ) 145,284	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	147,541	100 [ 95.4]	154,655		156,000
c	(　 ) 163,461	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	173,533	100 [ 106.1]	163,556		165,000
d	(　 ) 150,376	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	155,831	100 [ 96.5]	161,483		163,000
e	(　 ) 143,774	100 [ 100.0]	[ 112.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	164,292	100 [ 101.0]	162,665		164,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.57	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +17.0
a	正常	％／月 +0.57	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.57	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.57	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.57	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 +1.5
c	正常	％／月 +0.57	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.57	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.57	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.68	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.68	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 163,000 円／㎡]

宜野湾 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,845,372	1,389,823	4,455,549	3,993,120	462,429	（　0.9779） 452,209	（ 4.4 - 0.5 ） 3.9％
	⑧収益価格	11,595,103 円　　　　（　 44,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宜野湾 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	104.00	ＲＣ3	312.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	259 ㎡	12.7 m x 20.3 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ。対象標準地の最有効使用及び地域の賃貸市場動向より、容積限度まで使用しないことが妥当と判断。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	住宅	104.00	100.0	104.00	1,627	169,208	2.0	338,416
							0.0	0
～

～

～

～

計		312.00	100.0	312.00		507,624		1,015,248
								0

⑨年額支払賃料	507,624 円　×　12ヶ月　＝　 6,091,488 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 312.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,091,488 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 255,842 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,835,646 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,015,248 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,726 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,845,372 円　　　　（　 22,569 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,630 円/㎡　月額支払賃料（　 1,627 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宜野湾 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	354,000 円	70,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	341,123 円	6,091,488　×　　　　 5.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 57,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 495,600 円	70,800,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	70,800 円	70,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	70,800 円	70,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,389,823 円　（　　　　　　 5,366 円／㎡）　　（経費率　　 23.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9779

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	70,800,000 円	設計監理料率　 227,000 円／㎡　×　 312.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0564	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 50 ％　＋　0.0573 × 35 ％　＋ 0.0896 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,993,120 円（　　　　　 15,417 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,845,372 円
②総費用	1,389,823 円
③純収益　①－②	4,455,549 円
④建物等に帰属する純収益	3,993,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	462,429 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	452,209 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,746 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,595,103 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

宜野湾 -1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	宜野湾市野嵩一丁目７８６番	3608000053485-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考