令和8年1月16日　提出 那覇 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那覇 9-1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　仲本　徹   TEL.

鑑定評価額 349,000,000 円  １㎡当たりの価格 232,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 180,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那覇市港町３丁目７番１０ ｢港町３－７－５４｣ ②地積 　(㎡) 1,504   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 臨港地区 (70,200) 1.2:1 倉庫、事務所兼作業 所等 ＲＣ2 配送センター、倉庫 等が建ち並ぶ臨海工 業地域 北18m市道 水道、下水 市場南口停 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   550 ｍ、南   130 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層の倉庫兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  33.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 １８ｍ市道 交通 施設 市場南口停　東方 150m 法令 規制 準工 (70,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 　那覇空港、那覇港へのアクセスに優る地域で、物流業を中心に工業地としての需要は底堅い。土地価格や建築 費の高騰等、投資採算性の観点から地価上昇はやや鈍化傾向にある。 (3)最有効使用の判定 低層の倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    232,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、本島中南部西海岸エリアの工業地域を類似地域とする圏域。当エリアは、西海岸道路、国道５８号か ら港湾・空港への交通アクセスに優れ、強い代替競争関係にある。主たる需要者は、物流・倉庫業の県内外法人で、特 に資金力のある県外大手の需要は引き続き高い状況にある。一方で建築費等の高騰で初期投資額が嵩み、投資採算性の 観点から投資を控える傾向にある。市場の中心価格帯は、規模により取引事情が異なり見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は、周辺類似地域において取引された信頼性の高い事例より求めたものである。一方、自用の建物が多く賃 貸物件の少ない地域の現状からは、適正な賃料水準を見出し難く、収益価格の試算は見送った。よって、比準価格を採 用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    226,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　県内景気は、好調な観光需要や個人消費を 背景に拡大基調にある。但し、長引く人手不 足や物価高等、不動産市況への影響が懸念さ れる。 物流・倉庫需要の高まりで、港湾や空港への アクセスに優れた近隣地域への需要は依然高 いが、用地不足感が強く、地価は上昇基調に ある。 適正規模の整形地で、最有効使用との関連に おいても市場競争力は同程度である。個別的 要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％