鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
那覇 5-15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

那覇 5-15

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　及川　季行

TEL.

鑑定評価額

711,000,000 円

１㎡当たりの価格

802,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月15日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	570,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	那覇市前島３丁目１番８外｢前島３－１－１５｣				②地積　(㎡)	886 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1:1	事務所ＳＲＣ9F1B	中高層のビルが建ち並ぶ国道沿いの商業地域	南東36m国道、三方路	水道、ガス、下水	美栄橋 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 70 ｍ、南 90 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

中高層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３６ｍ国道

交通

施設

美栄橋駅北西方

400m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

中心商業地からやや距離があるが、その一端を担っている。堅調な需要による土地の集約等による利用状況の変
化もみられており、供給不足と周辺地価の上昇と相俟って、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 825,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 592,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は那覇市の求心力が及ぶ中南部都市圏である。需要者の中心は県内事業者であり、一定規模が確保できる場
合には、県外事業者なども対象となるが、まとまった規模で供給されることは少ない。県内景気や観光需要を背景とす
る消費が堅調であり、これらに係る需要は強いが、供給は少なく、土地の利用方法は純化されていないので、利用目的
により需要者の業種や必要とされる画地規模も投資額も異なるため、中心価格帯は明確に存在していない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

各手法の適用において採用した資料はいずれも同一需給圏内の類似地域のものであり、相対的信頼性に優劣はないが、
比準価格が市場を牽引しているため、収益価格は地価との相関性がやや低く、比準価格に比し低位である。しかしなが
ら、類似性の高い取引が多くはなく、収益性も考慮すべき必要性が認められる。よって、周辺の標準地との秤量的な検
討を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    746,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

好調な県内景気や観光事業等の投資を背景に
堅調な需要が続いているが、供給は少ない状
況が続いている。

那覇市の中心地の一端に位置し、従来の低利
用状態から高度利用への進展がみられている
。供給が少ないことは変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

那覇 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０８Ａ那覇 -2	那覇市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西13m市道、南東7m、角地		商業 (90,400)
b	公０８Ｂ那覇 -11	那覇市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東18m県道、北東7m、北7m、三方路		商業 (100,470)
c	調０７Ａ那覇 -2	那覇市		底地	（　）	ほぼ長方形	北東18m県道、南東4.8m、角地		商業 (100,400)
d	調０７Ａ那覇 -6	那覇市		更地	（　）	ほぼ整形	南西28m県道、中間画地		商業 (100,400)
e	調０７Ａ那覇 -18	那覇市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西9.1m市道、南西9.1m、角地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,128,626	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,124,326	100 [ 136.7]	822,477	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	864,000
b	(　 ) 882,501	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	905,884	100 [ 122.3]	740,706		778,000
c	(　 355,820) 711,640	100 [ 150.0]	[ 106.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	491,930	100 [ 66.8]	736,422		773,000
d	(　 ) 743,871	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	794,454	100 [ 97.7]	813,157		854,000
e	(　 ) 745,603	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	773,111	100 [ 97.0]	797,022		837,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.57	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +55.0
a	正常	％／月 +0.57	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.57	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.57	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	限定価格	％／月 +0.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
c	限定価格	％／月 +0.52	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 +12.5
d	正常	％／月 +0.52	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.52	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 825,000 円／㎡]

那覇 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	157,229,969	33,935,300	123,294,669	100,571,000	22,723,669	（　0.9462） 21,501,136	（ 4.6 - 0.5 ） 4.1％
	⑧収益価格	524,417,951 円　　　　（　 592,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那覇 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	700.00	ＲＣ9	5,538.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	886 ㎡	29.0 m x 29.0 m	前面道路：国道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗・事務所共に２００㎡程度の部分貸し。さらに分割可能なレイアウトで想定。駐車場はタワー式３２台。

⑦有効率　 72.7 ％
の理由

地域における標準的な床需要を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗・事務所	562.00	72.7	408.50	4,000	1,634,000	4.0	6,536,000
							1.0	1,634,000
2～ 2	事務所	562.00	80.5	452.50	3,700	1,674,250	2.0	3,348,500
							1.0	1,674,250
3～ 9	事務所	562.00	80.5	452.50	3,100	1,402,750	2.0	2,805,500
							1.0	1,402,750
～	駐車場	480.00

～

計		5,538.00	72.7	4,028.50		13,127,500		29,523,000
								13,127,500

⑨年額支払賃料	13,127,500 円　×　12ヶ月　＝　 157,530,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 4,028.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 32 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 7,680,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	157,530,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 7,680,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 8,260,500 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	156,949,500 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	29,523,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 280,469 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％） 13,127,500 円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	157,229,969 円　　　　（　 177,460 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 3,105 円/㎡　月額支払賃料（　 3,100 円/㎡）　基準階 3 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

那覇 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	9,780,000 円	1,630,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	4,956,300 円	165,210,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,529,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 11,410,000 円	1,630,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	1,630,000 円	1,630,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,630,000 円	1,630,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 33,935,300 円　（　　　　　　 38,302 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9462

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,630,000,000 円	設計監理料率　 295,000 円／㎡　×　 5,538.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0617	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 45 ％　＋　0.0587 × 30 ％　＋ 0.0909 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	100,571,000 円（　　　　　 113,511 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	157,229,969 円
②総費用	33,935,300 円
③純収益　①－②	123,294,669 円
④建物等に帰属する純収益	100,571,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	22,723,669 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	21,501,136 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,268 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 524,417,951 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 592,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

那覇 5-15　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	那覇市前島三丁目１番８	3600000076581-0000
2	那覇市前島三丁目１番１０	3600000076583-0000
3	那覇市前島三丁目１番１１	3600000076584-0000
4	那覇市前島三丁目１番１２	3600000076585-0000
5	那覇市前島三丁目１番１３	3600000076586-0000
6	那覇市前島三丁目１番１４	3600000076587-0000
7	那覇市前島三丁目１番１５	3600000076588-0000
8	那覇市前島三丁目１番９	3600000076582-0000
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
那覇 5-15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

那覇 5-15

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　井澤　康

TEL.

鑑定評価額

714,000,000 円

１㎡当たりの価格

806,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月15日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	570,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和8年1月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	那覇市前島３丁目１番８外｢前島３－１－１５｣				②地積　(㎡)	886 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1:1	事務所ＳＲＣ9F1B	中高層のビルが建ち並ぶ国道沿いの商業地域	南東36m国道、三方路	水道、ガス、下水	美栄橋 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 70 ｍ、南 90 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

中高層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

３６ｍ国道

交通

施設

美栄橋　北西方

400m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いの商業地域で、格別の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。繁華性の高い国道沿いの商
業地が限られる中、投資需要は堅調であるため、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 828,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 603,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は那覇市の商業地域であり、資金調達力を有する県内外の法人が需要の中心である。県内景気の拡大傾向が
続く中、供給の少ない賃貸事務所の需給は概ね安定的に推移しており、幹線道路沿いの商業地は稀少性を有し投資需要
は強まっている。取引は個別事情が大きく作用し、また、画地規模等は様々であり、中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

那覇市内の商業地域の取引事例を採用した比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり、収益価格は収益性に
着目し、各諸元は繁華性の高い商業地の実態を反映している。近隣地域等における土地需要としては、収益目的のほか
、自社利用目的も考えられ、市内中心部の中で国道５８号沿いの商業地としてのステイタス性も考慮される。よって、
比準価格を重視し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は拡大傾向にある。那覇市の人口は
微減傾向にあるが、世帯数はやや増加傾向で
推移している。

コロナ禍を経て、幹線道路沿いの商業地に対
する投資需要は堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

那覇 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０８Ａ那覇 -2	那覇市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西13m市道、南東7m、角地		商業 (90,400)
b	公０８Ｂ那覇 -11	那覇市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東18m県道、北東7m、北7m、三方路		商業 (100,470)
c	公０８Ａ那覇 -5	那覇市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西9m市道、北東7m、南東7m、三方路		商業 (90,400)
d	調０７Ａ那覇 -37	那覇市		貸家建付地	（　）	長方形	北西13m県道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,128,626	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,124,326	100 [ 129.8]	866,199	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	910,000
b	(　 ) 882,501	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	905,884	100 [ 110.6]	819,063		860,000
c	(　 ) 443,655	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	439,430	100 [ 61.1]	719,198		755,000
d	(　 ) 476,713	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	501,502	100 [ 67.1]	747,395		785,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.57	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +44.0
a	正常	％／月 +0.57	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.57	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 +0.57	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.57	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -24.0
c	正常	％／月 +0.57	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.52	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 828,000 円／㎡]

那覇 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	151,311,076	32,509,998	118,801,078	95,635,000	23,166,078	（　0.9462） 21,919,743	（ 4.6 - 0.5 ） 4.1％
	⑧収益価格	534,627,878 円　　　　（　 603,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那覇 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	562.00	ＲＣ9	5,538.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	886 ㎡	31.0 m x 29.0 m	前面道路：国道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗・事務所約１００㎡、２～９階は事務所約１００㎡、タワー駐車場３２台と想定した。

⑦有効率　 72.7 ％
の理由

店舗兼事務所としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗・事務所	562.00	72.7	408.57	3,280	1,340,110	6.0	8,040,660
							0.0	0
2～ 9	事務所	562.00	80.5	452.41	3,080	1,393,423	3.0	4,180,269
							0.0	0
～	駐車場	480.00

～

～

計		5,538.00	72.7	4,027.85		12,487,494		41,482,812
								0

⑨年額支払賃料	12,487,494 円　×　12ヶ月　＝　 149,849,928 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 4,027.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費込の賃料を前提として賃料査定を行うため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 32 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 7,680,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	149,849,928 円　　×　　 4.2 ％＋　　　 7,680,000 円　　×　　 4.2 ％　＝　　 6,616,257 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	150,913,671 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	41,482,812 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 397,405 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	151,311,076 円　　　　（　 170,780 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 3,088 円/㎡　月額支払賃料（　 3,080 円/㎡）　基準階 3 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

那覇 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	9,300,000 円	1,550,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	4,725,898 円	157,529,928　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,534,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 10,850,000 円	1,550,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	1,550,000 円	1,550,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,550,000 円	1,550,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 32,509,998 円　（　　　　　　 36,693 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9462

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,550,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 5,538.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0617	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 45 ％　＋　0.0587 × 30 ％　＋ 0.0909 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	95,635,000 円（　　　　　 107,940 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	151,311,076 円
②総費用	32,509,998 円
③純収益　①－②	118,801,078 円
④建物等に帰属する純収益	95,635,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	23,166,078 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	21,919,743 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,740 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 534,627,878 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 603,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

那覇 5-15　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	那覇市前島三丁目１番８	3600000076581-0000
2	那覇市前島三丁目１番１０	3600000076583-0000
3	那覇市前島三丁目１番１１	3600000076584-0000
4	那覇市前島三丁目１番１２	3600000076585-0000
5	那覇市前島三丁目１番１３	3600000076586-0000
6	那覇市前島三丁目１番１４	3600000076587-0000
7	那覇市前島三丁目１番１５	3600000076588-0000
8	那覇市前島三丁目１番９	3600000076582-0000
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考