令和8年1月16日　提出 那覇 5-13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那覇 5-13 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　竹内　優志   TEL.

鑑定評価額 549,000,000 円  １㎡当たりの価格 734,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 520,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那覇市おもろまち４丁目１６番２ ｢おもろまち４－１６－５｣ ②地積 　(㎡) 748   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,300) 防火 （その他） 地区計画等 (100,300) 台形 1:1 店舗、事務所兼共同 住宅 ＳＲＣ7 中高層の店舗等が建 ち並ぶ商業地域 北西21m市道、北東側道 水道、ガス、下水 おもろまち 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ２１ｍ市道 交通 施設 おもろまち駅　北西方 500m 法令 規制 商業 (100,300) 防火  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 駐車場が一部見られるが商業地域として概ね成熟している。経年建物は見られず、近時に建替、敷地集約化、用 途変更は認められない。地域は今後も現況の商環境を維持しつつ、推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用とほぼ同じ中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    734,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    241,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内中心部に亘る商業地域。特に店舗が集積するおもろまち１～４丁目の商業地域との代替競争関係が強 い。需要者は小売業、サービス業を営む比較的規模が大きい県内法人事業者の他、近時は定期借地の満了を契機として 県外需要者の存在感も高まる。近時にオフィス等への建替が進むおもろまちの中心地区に程近く、地元客の他、県外者 にも人気のエリアで、繁華性が高く、需要は堅調。土地７５０㎡程度で５．５億円超が需要の中心となる価格帯。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近年の建築費高止まり等に伴い、賃料は上昇傾向だが土地価格に見合った水準とは言い難い。結果、収益価格は低位に 試算され、説得力は相対的に劣る。一方、比準価格は特に商環境において代替競争関係が認められる事例を広域的に収 集・選択の上、適切な要因比較等を経て試算し、説得力は高い。よって本件では、収益価格を参考程度に止め、市場性 を反映する比準価格をもって、代表標準地との比較による検討を踏まえつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　那覇 5-15                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    746,000 円／㎡ [107.8] 100 100 [105.0] 100 [108.1] [105.0] 100 744,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    684,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県へのＲ６年度入域観光客数は昨年より増加 。Ｒ７年度上半期でも昨年比＋１１．６％で 、かつ同期比では過去水準となった。 周辺地域では、高層マンションの他、オフィ スビルの新築が複数進んでおり、当地域にお ける商環境は向上傾向にある。 角地による選好性への影響は認められ、競争 力の程度は概ね上位。なお当該競争力の変動 は特段認められない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  +6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.3 ％  ％