別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
那覇 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
那覇 5-4 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　平良　修   TEL.
鑑定評価額 143,000,000 円  １㎡当たりの価格 485,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 360,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 那覇市若狭２丁目３番１２
｢若狭２－３－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 295  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

1:1.2		 店舗

ＲＣ6		 飲食店、店舗等が建
ち並ぶ商業地域
 南東13m県道 水道、ガス、下水 若狭停

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西   130 ｍ、南   120 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １３ｍ県道 交通

施設		 若狭停　南西方

100m		 法令

規制		 商業
(100,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 飲食店、店舗等が建ち並ぶ商業地域であり、観光関連需要の堅調な推移およびインバウンド需要の高まりの影響
を受け、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    485,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    234,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね那覇市内の繁華性の高い商業地域。需要者は県内外の投資家が中心となる。観光関連需要の持続的な
拡大に伴い繁華性の高い地域を中心に店舗需要は高まっており、代替競争関係にある地域を中心に市場水準を上回る高
値での取引も散見され、需給動向は強含み傾向にある。市場の中心となる価格帯は土地が坪当たり１５５万円～１６５
万円程度、取引総額については画地規模や個別的要因の条件により価格帯がまちまちである。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は近隣地域及び類似地域から規範性の高い取引事例を採用し、適正に補正され信頼性は高いと認められる。収
益価格は賃料は上昇傾向にあるが、建築費高騰の影響もあり投資額に見合った賃料水準を反映することができず、また
還元利回りをはじめとして推定項目が多いため信頼性は比準価格が優ると考えられる。したがって比準価格を採用し、
収益価格を参考程度とし、代表標準地との検討を行って鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　那覇 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    430,000 円／㎡		 [110.2]
100		 100
[103.0]		 100
[ 95.3]		 [100.0]
100		 483,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    444,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 観光関連需要の持続的な拡大を背景に市内中
心部の商業地の需給動向は強含んでいる。



入域観光客数の増加により市内中心部の繁華
性が高まり、その波及効果として周辺地域の
賑わいも増している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.5
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 那覇 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 公０８Ａ那
覇
-5		 那覇市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西9m市道、
北東7m、
南東7m、
三方路
商業

(90,400)
b 調０７Ａ那
覇
-35		 那覇市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東12m県道、
中間画地
商業

(90,400)
c 調０７Ａ那
覇
-17		 那覇市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西5.4m市道
、中間画地
商業

(80,324)
d 調０７Ａ那
覇
-30		 那覇市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東5.5m市道
、中間画地
商業

(80,330)
e 調０７Ａ那
覇
-37		 那覇市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西13m県道、
中間画地
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
443,655  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
439,430 		 100
[  76.8]
572,174 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
572,000 
b (　           ) 
333,204  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
351,530 		 100
[  85.4]
411,628 
412,000 
c (　           ) 
353,836  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
377,189 		 100
[  84.6]
445,850 
446,000 
d (　           ) 
467,537  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
493,252 		 100
[  94.5]
521,960 
522,000 
e (　           ) 
476,713  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
502,932 		 100
[ 100.0]
502,932 
503,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +4.5 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    485,000 円／㎡]  



那覇 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

33,638,600 
9,823,914 
23,814,686 
20,854,600 
2,960,086 		 （　0.9549）
2,826,586 		 （  4.6 -  0.5 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     68,941,122 円　　　　（　    234,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
那覇 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 188.00 ＲＣ6 1,128.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   295 ㎡     16.4 m x   18.0 m  前面道路：県道     　  13.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階店舗４室　部分貸し　専有面積３８㎡程度 ⑦有効率　  80.0 ％
の理由		 ＥＶ付としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
188.00 
80.0 
150.40 
3,810 
573,024 		 3.0  1,719,072 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
188.00 
80.0 
150.40 
3,410 
512,864 		 2.0  1,025,728 
0.0  0 

 3～ 6		 店舗
188.00 
80.0 
150.40 
3,050 
458,720 		 2.0  917,440 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,128.00 
80.0 
902.40 

2,920,768 		 6,414,560 
0 
⑨年額支払賃料      2,920,768 円　×　12ヶ月　＝　      35,049,216 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     902.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        35,049,216 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,472,067 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 33,577,149 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,414,560 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          61,451 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      33,638,600 円　　　　（　       114,029 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,820 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,810 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
那覇 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,028,000 円  　　　　    338,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 3,855,414 円  　　　       35,049,216　×　　　　  11.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      898,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,366,000 円  　　　　    338,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       338,000 円  　　　　    338,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       338,000 円  　　　　    338,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,823,914 円　（　　　　　　        33,301 円／㎡）　　（経費率　　  29.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 338,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　   1,128.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0617     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 45 ％　＋　0.0587 ×  30 ％　＋ 0.0909 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,854,600 円  
（　　　　　        70,694 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 33,638,600 円      
②総費用 9,823,914 円      
③純収益　①－② 23,814,686 円      
④建物等に帰属する純収益 20,854,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,960,086 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,826,586 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,582 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     68,941,122 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     234,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 那覇 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　那覇市若狭二丁目３番１２
 3600000065885-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
那覇 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
那覇 5-4 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　髙平　光一   TEL.
鑑定評価額 142,000,000 円  １㎡当たりの価格 483,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 360,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 那覇市若狭２丁目３番１２
｢若狭２－３－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 295  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

1:1.2		 店舗

ＲＣ6		 飲食店、店舗等が建
ち並ぶ商業地域
 南東13m県道 水道、ガス、下水 若狭停

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西   130 ｍ、南   120 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 １３ｍ県道 交通

施設		 若狭停南西方

100m		 法令

規制		 商業
(100,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は居酒屋などの飲食店舗などが多くみられる商業地域で、地域内に特段の変動要因はない。観光業の回
復などにより、不動産の収益性は回復しつつあることから、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    483,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    250,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は那覇市内の準幹線道路沿いの商業地域が中心となるが、松山地区などの繁華街における商業地域も同一需
給圏となる。需要者は県内外の投資家が中心となる。観光業の回復等により不動産の収益性に着目した需要は回復して
いる。供給が少ないことから中心価格帯は見いだしにくいが、高層利用されている地域であることから取引総額は２億
円を超えると考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は那覇市内の類似した商業地の取引事例を採用して試算しており、市場性を反映した実証的な価格で規範性は
高い。需要が回復しているとはいえ、昨今の建築費高騰により投資採算性はいまだ低く、低位に試算されている収益価
格の妥当性は見出しにくい。そこで本件においては、規範性の高い比準価格を採用して、収益価格を参考とし、代表標
準地との検討を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　那覇 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    430,000 円／㎡		 [110.2]
100		 100
[103.0]		 100
[ 96.3]		 [100.0]
100		 478,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    444,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は拡大基調であり、不動産の需要は
増加している。また収益性も向上しているこ
とから、不動産市況は引き続き好調である。


地域に大きな変動要因はないが、観光業の回
復等により、不動産の収益性は回復しており
、需要は堅調で、地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.5
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 那覇 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 公０８Ａ那
覇
-15		 那覇市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西16m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
b 調０７Ａ那
覇
-13		 那覇市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西5.5m市道
、中間画地
商業
特別用途地区
(80,330)
c 調０７Ａ那
覇
-23		 那覇市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西25m道路、
東5.5m、
二方路
商業

(90,400)
d 調０７Ｄ那
覇
-6		 那覇市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東30m国道、
中間画地
近商

(100,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
478,272  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
502,664 		 100
[ 104.2]
482,403 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
482,000 
b (　           ) 
474,029  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
513,373 		 100
[ 106.0]
484,314 
484,000 
c (　           ) 
301,450  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
313,567 		 100
[  69.3]
452,478 
452,000 
d (　           ) 
317,604  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
344,600 		 100
[  67.7]
509,010 
509,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 +13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 +14.5
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 -33.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    483,000 円／㎡]  



那覇 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

34,539,783 
10,275,050 
24,264,733 
21,101,400 
3,163,333 		 （　0.9549）
3,020,667 		 （  4.6 -  0.5 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     73,674,805 円　　　　（　    250,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
那覇 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 188.00 ＲＣ6 1,128.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   295 ㎡     16.4 m x   18.0 m  前面道路：県道     　  13.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階部分貸しを想定。各店舗面積約４０㎡。 ⑦有効率　  80.0 ％
の理由		 ＥＶ付としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
188.00 
80.0 
150.40 
4,230 
636,192 		 3.0  1,908,576 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
188.00 
80.0 
150.40 
3,630 
545,952 		 2.0  1,091,904 
0.0  0 

 3～ 6		 店舗
188.00 
80.0 
150.40 
3,020 
454,208 		 2.0  908,416 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,128.00 
80.0 
902.40 

2,998,976 		 6,634,144 
0 
⑨年額支払賃料      2,998,976 円　×　12ヶ月　＝　      35,987,712 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     902.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保される  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        35,987,712 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,511,484 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 34,476,228 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,634,144 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          63,555 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      34,539,783 円　　　　（　       117,084 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,241 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,230 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
那覇 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,052,000 円  　　　　    342,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 4,246,550 円  　　　       35,987,712　×　　　　  11.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      898,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,394,000 円  　　　　    342,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       342,000 円  　　　　    342,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       342,000 円  　　　　    342,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,275,050 円　（　　　　　　        34,831 円／㎡）　　（経費率　　  29.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 342,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 303,000 円／㎡　×　   1,128.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0617     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 45 ％　＋　0.0587 ×  30 ％　＋ 0.0909 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,101,400 円  
（　　　　　        71,530 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 34,539,783 円      
②総費用 10,275,050 円      
③純収益　①－② 24,264,733 円      
④建物等に帰属する純収益 21,101,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,163,333 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,020,667 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,240 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     73,674,805 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     250,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 那覇 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　那覇市若狭二丁目３番１２
 3600000065885-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考