令和8年1月16日　提出 那覇 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那覇 -29 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　仲本　徹   TEL.

鑑定評価額 44,400,000 円  １㎡当たりの価格 192,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那覇市小禄４丁目８番２１ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 ＲＣ1 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 小禄南小学校入口停 220m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   120 ｍ、南   180 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 小禄南小学校入口停西 方 220m 法令 規制 ２中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 　低層住宅地域として熟成しており、今後とも閑静な住環境を維持すると見込まれる。小禄地区における良質な 住宅地への需要は根強く、供給は少ないことから地価水準は上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    192,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、那覇市の区画整理地域等の住宅地域を類似地域とする圏域。主たる需要者は当市を中心に市外の個人 も含まれる。良質な区画整理地域への需要は根強く、宅地供給も少ないことから高値取引が見られるなど地価水準は上 昇傾向で推移している。市場の中心価格帯は、規模により異なるが、土地２００㎡程度で３，９００万円程度、中古の 戸建物件の取引が中心となるが、規模がまちまちで中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は、周辺類似地域において取引された信頼性の高い事例より求めたものである。一方、共同住宅も介在する が、画地条件の制約と建築費高騰から土地価格に見合う賃貸事業の採算性は見出し難く、収益価格の試算を見送った。 従って、居住快適性が重視される住宅地域であることに鑑み、市場性を反映した比準価格を採用して代表標準地との検 討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　那覇 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    198,000 円／㎡ [110.1] 100 100 [100.0] 100 [113.3] [100.0] 100 192,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    180,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　県内景気は、好調な観光需要や個人消費を 背景に拡大基調にある。但し、長引く物価高 や建築費高騰が続くなか不動産市況への影響 も見られる。 　区画整理地区等の良質な住宅地においては 供給が少なく、小学校周辺などの利便性の良 い住宅地の需要は堅調で地価は上昇傾向にあ る。 　適正規模の整形地で、最有効使用との関連 においても市場競争力は同程度である。個別 的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.7 ％  ％