令和8年1月16日　提出 那覇 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那覇 -18 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　喜久里　操   TEL.

鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 118,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 94,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那覇市首里山川町３丁目５３番１９ ②地積 　(㎡) 106   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 台形 1.2:1 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の既成 住宅地域 北3.7m私道 水道 ノボテル沖縄那覇前停 310m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　３． ７ｍ私道 交通 施設 ノボテル沖縄那覇前停 　東方 310m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測する。地価は周辺の住宅地域と比べて、住 環境は劣るものの、値頃感があり、供給が少ないことから、当面は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    118,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、那覇市内や隣接する浦添市内の住宅地域であるが、市内では特に首里地区等の市内東部の既成住宅地域 との代替性が強いものと判断した。需要者は、市内の居住者が中心であるが、他の市町村からの転入者も見られる。近 隣地域は傾斜地に存する既成住宅地域で、街路も狭く、住環境はやや劣るが、値頃感があり、一定の需要は認められる 。土地は総額２０００～２５００万円程度、新築戸建住宅は総額４０００～５０００万円程度の取引が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内にはアパート等の賃貸住宅も見られるが、戸建住宅が中心で、地域内で収受可能な賃料水準や昨今の高騰し た建築費を考慮すれば経済合理的な賃貸経営が困難と判断されるため、収益価格は試算しない。居住の快適性や生活の 利便性を重視する住宅地域であることから、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので 、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　那覇 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    192,000 円／㎡ [100.5] 100 100 [102.0] 100 [161.0] [100.0] 100 118,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    115,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は消費、観光ともに拡大基調で推移 しており、市内の不動産市況も堅調に推移し ている。 既成住宅地域で、地域要因に格別の変動はな い。傾斜地にあり、住環境はやや劣るが、供 給が少ないことから、地価は上昇傾向で推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.5 環境　　　　　　 +54.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％