鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
那覇 -17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

那覇 -17

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　濱元　毅

TEL.

鑑定評価額

37,300,000 円

１㎡当たりの価格

226,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月8日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	170,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	那覇市金城３丁目８番３				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,150) （その他）地区計画等 (54,171)
	1:1.5	住宅ＲＣ3	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	南6m市道	水道、ガス、下水	那覇西高校前停 240m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 150 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 165 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

基準方位北　６ｍ市
道

交通

施設

那覇西高校前停　西方

240m

法令

規制

１低専
(54,171)

⑤地域要因の将
　来予測

区画整然とした住宅地として人気のエリアである。沖縄自動車道の延伸工事等が、近隣地域を含めた周辺住宅地
の取得意欲を刺激している。旺盛な住宅地需要は当面続くと見込む。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 226,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 58,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市全域の住宅地域であり、市西部の小禄地区の住宅地と相対的に強い代替・競争関係が認められる。需
要者は、自己居住用の住宅取得を目的とした市内の家族世帯が中心であるが、空港に近いため、県外からも一定の引き
合いがある。小中学校や大型商業施設が徒歩圏内にあり、街路も整然としているため、引き合いは強い。新築戸建で５
千万円程度の物件が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市内小禄地区の代替性の強い事例を採用しており、市場性を反映した実証的な価格が得られた。元本市場に
比べて、賃貸市場の熟成の程度が低く、建築費も高騰しているため、収益価格は相対的に低くなった。近隣地域内では
、居住用住宅の取得を目的とした取引が支配的で、居住の快適性や利便性が重視されている。よって、比準価格を採用
し、収益価格を参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　那覇 -10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 198,000 円／㎡

[110.1]
100

100
[100.0]

100
[ 96.7]

[103.0]
100

232,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    214,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

個人や企業の景況感は概ね良好だが、原材料
価格を中心とする物価の高騰や金利上昇への
懸念も根強い。那覇市の人口は微減傾向にあ
る。

区画整然とした住宅地で、引き合いは安定し
ている。市内の住宅地としての相対的な地位
は中位で、大きな変動はない。

個別的要因に特に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

那覇 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０８Ｄ那覇 -6	那覇市		更地	（　）	長方形	西6.2m市道、中間画地		１低専 (50,100)
b	公０８Ｄ那覇 -5	那覇市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東13.5m県道、北3.5m、西3m、三方路		１住居 (70,200)
c	公０８Ｄ那覇 -1	那覇市		更地	（　）	ほぼ台形	北7m市道、南東6m、角地		１中専 (70,200)
d	調０７Ｄ那覇 -9	那覇市		建付地	（　）	ほぼ正方形	東6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e	調０７Ｄ那覇 -7	那覇市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南13m県道、中間画地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 202,662	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	207,729	100 [ 100.0]	207,729	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	214,000
b	(　 ) 203,004	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	231,035	100 [ 112.4]	205,547		212,000
c	(　 ) 225,109	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	222,967	100 [ 100.0]	222,967		230,000
d	(　 ) 184,980	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	193,489	100 [ 95.8]	201,972		208,000
e	(　 ) 294,497	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	309,237	100 [ 128.0]	241,591		249,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.41	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.41	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.41	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.41	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 226,000 円／㎡]

那覇 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,308,075	812,826	2,495,249	2,122,170	373,079	（　0.9783） 364,983	（ 4.3 - 0.5 ） 3.8％
	⑧収益価格	9,604,816 円　　　　（　 58,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那覇 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	56.00	ＲＣ3	168.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専地区計画等	54 ％	150 ％	171 ％	165 ㎡	10.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリー向け２ＬＤＫ（フロア貸し）、平均５６㎡。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	住宅	56.00	100.0	56.00	1,710	95,760	2.0	191,520
							0.0	0
～

～

～

～

計		168.00	100.0	168.00		287,280		574,560
								0

⑨年額支払賃料	287,280 円　×　12ヶ月　＝　 3,447,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 168.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,447,360 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 144,789 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,302,571 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	574,560 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,504 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,308,075 円　　　　（　 20,049 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,713 円/㎡　月額支払賃料（　 1,710 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

那覇 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	190,500 円	38,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	227,526 円	3,447,360　×　　　　 6.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 51,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 266,700 円	38,100,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	38,100 円	38,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,100 円	38,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 812,826 円　（　　　　　　 4,926 円／㎡）　　（経費率　　 24.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9783

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,100,000 円	設計監理料率　 227,000 円／㎡　×　 168.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0557	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 50 ％　＋　0.0566 × 35 ％　＋ 0.0890 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,122,170 円（　　　　　 12,862 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,308,075 円
②総費用	812,826 円
③純収益　①－②	2,495,249 円
④建物等に帰属する純収益	2,122,170 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	373,079 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	364,983 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,212 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,604,816 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

那覇 -17　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	那覇市金城三丁目８番３	3600000276587-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
那覇 -17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

那覇 -17

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　飯塚　義章

TEL.

鑑定評価額

37,100,000 円

１㎡当たりの価格

225,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月13日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	170,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和8年1月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	那覇市金城３丁目８番３				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,150) （その他）地区計画等 (54,171)
	1:1.5	住宅ＲＣ3	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	南6m市道	水道、ガス、下水	那覇西高校前停 240m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 150 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 165 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　６ｍ市
道

交通

施設

那覇西高校前停　西方

240m

法令

規制

１低専
(54,171)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

区画整然とした住宅地域で成熟しており、地域要因に大きな変動はなく、今後も現状を維持すると見られる。居
住環境が良好な地域で需要は堅調であるが供給は少なく、地価は上昇傾向で推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 225,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 53,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、那覇市小禄地区を中心とする那覇市内の住宅地域と把握される。需要者は、居住用としての一次取得目
的の市内居住者を中心として、周辺市町からの転入者も見られる。区画整理地内の居住環境が良好で、生活利便性も良
好な人気のエリアでは、需要は堅調に推移している。土地は標準地と同程度の規模で、総額３，５００万円～４，５０
０万円程度が取引の中心となっている。戸建住宅は、建物規模等が様々で中心価格帯は把握しがたい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域から規範性の高い事例を採用して求めており、市場の実態を反映した価格である
。近隣地域は、収益性より居住の快適性や周辺相場を重視して取引される傾向が強く、また建築費高騰の影響もあって
収益価格は比準価格に比して低位に試算された。以上より、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考に留
め、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　那覇 -10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 198,000 円／㎡

[110.1]
100

100
[100.0]

100
[ 99.9]

[103.0]
100

225,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気の上昇基調に伴い不動産需要も堅調
に推移しているが、金利や各種物価の上昇に
よる需給動向への影響に懸念が残る。

地域要因に特段の変動は見られないものの、
堅調な需要に比して供給が少ないことから、
地価は上昇傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

那覇 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０７Ｄ那覇 -6	那覇市		建付地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		１低専 (50,150)
b	調０６Ｄ那覇 -8	那覇市		更地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		１低専地区計画等 (50,150)
c	公０８Ｄ那覇 -5	那覇市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東13.5m県道、北3.5m、西3m、三方路		１住居 (70,200)
d	公０８Ｄ那覇 -6	那覇市		更地	（　）	長方形	西6.2m市道、中間画地		１低専 (50,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 254,915	100 [ 100.0]	[ 106.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	272,504	100 [ 121.8]	223,731	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	230,000
b	(　 ) 235,927	100 [ 100.0]	[ 111.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	262,587	100 [ 118.0]	222,531		229,000
c	(　 ) 203,004	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	231,035	100 [ 109.1]	211,764		218,000
d	(　 ) 202,662	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	207,729	100 [ 100.0]	207,729		214,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +23.0
a	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +18.0
b	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.41	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 +0.41	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 225,000 円／㎡]

那覇 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,302,272	838,727	2,463,545	2,122,170	341,375	（　0.9783） 333,967	（ 4.3 - 0.5 ） 3.8％
	⑧収益価格	8,788,605 円　　　　（　 53,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那覇 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	56.00	ＲＣ3	168.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専地区計画等	54 ％	150 ％	171 ％	165 ㎡	10.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（２ＬＤＫ、各階１戸、平均専有面積５６㎡）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	住宅	56.00	100.0	56.00	1,707	95,592	2.0	191,184
							0.0	0
～

～

～

～

計		168.00	100.0	168.00		286,776		573,552
								0

⑨年額支払賃料	286,776 円　×　12ヶ月　＝　 3,441,312 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 168.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費込みの賃料を査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,441,312 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 144,535 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,296,777 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	573,552 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,495 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,302,272 円　　　　（　 20,014 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,710 円/㎡　月額支払賃料（　 1,707 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

那覇 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	190,500 円	38,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	227,127 円	3,441,312　×　　　　 6.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 78,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 266,700 円	38,100,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	38,100 円	38,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,100 円	38,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 838,727 円　（　　　　　　 5,083 円／㎡）　　（経費率　　 25.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9783

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,100,000 円	設計監理料率　 227,000 円／㎡　×　 168.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0557	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 50 ％　＋　0.0566 × 35 ％　＋ 0.0890 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,122,170 円（　　　　　 12,862 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,302,272 円
②総費用	838,727 円
③純収益　①－②	2,463,545 円
④建物等に帰属する純収益	2,122,170 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	341,375 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	333,967 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,024 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,788,605 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

那覇 -17　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	那覇市金城三丁目８番３	3600000276587-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考