令和8年1月16日　提出 那覇 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那覇 -15 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　宇久　信正   TEL.

鑑定評価額 40,900,000 円  １㎡当たりの価格 245,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月11日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 185,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那覇市古島２丁目１８番３ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,150) （その他） 1:1.5 住宅 ＲＣ2 戸建住宅が多い区画 整然とした住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 市立病院前 290m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 松島小学校の南西方に存する 住宅地域 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 市立病院前　南西方 290m 法令 規制 １低専 (50,150) ⑤地域要因の将 　来予測 隣接する新都心地区、真嘉比地区の類似の土地区画整理地区内の住宅地価格は底堅く推移しており、取引価格も 堅調であることから価格は上昇傾向と判断した。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    245,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、那覇新都心付近及び市内の比較的優良な住宅地域である。需要者の中心は市内居住者であり、圏外から の転入者も多く見られる。区画整然とした住宅地域であり、新都心地区、真嘉比古島地区内の類似土地の取引価格は底 堅く推移している。県内景気も回復基調にあり、類似の宅地需要も底堅いものがある。土地で４，０００万円前後、中 古建物込みで５，５００万円前後が取引の中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 低層戸建住宅を主として共同住宅等も見られる住宅地域である。対象標準地の画地規模、標準的使用、最有効使用等を 考慮すると、賃貸建物の建築想定を行う経済的合理性は低く、収益還元法は試算しなかった。市内における居住快適性 等の環境条件は概ね優る地域であり、需要圧力の影響もあって類似宅地の取引価格は底堅く推移している。よって、比 準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　那覇 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    345,000 円／㎡ [106.1] 100 100 [100.0] 100 [150.2] [100.0] 100 244,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    233,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は減少傾向。老年人口は上昇傾向。 ９月までの合計分で前年比は取引件数は若干 の減少となった。 那覇新都心地区内の戸建住宅地向け取引価格 は堅調に推移しており、周辺取引価格も底堅 く推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.2 ％  ％