令和8年1月16日　提出 那覇 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那覇 -14 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　濱元　毅   TEL.

鑑定評価額 27,900,000 円  １㎡当たりの価格 150,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那覇市字仲井真上田原２５５番２ ②地積 　(㎡) 186   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西6.3m市道 水道、下水 上間停 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　６．３ ｍ市道 交通 施設 上間停　南東方 650m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの分譲住宅地域で、格別の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。住宅地需要は比較的底 堅く、地価はやや上昇傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    150,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は那覇市内の住宅地域で、特に旧真和志地区の住宅地と比較的強い価格牽連性を有する。需要者は市内の家 族世帯を中心に、県外や他の市町村からの転入者も見られる。観光産業を中心に、景気上昇の気運が高まり、近隣地域 のように、区画整然とした住宅地に対する需要は底堅い。土地は総額３千万円弱、新築戸建住宅は総額５千万円弱が需 要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市内の代替性の強い事例を採用しており、市場性を反映した実証的な価格が得られた。戸建の分譲住宅を中 心とする地域で、低層利用を促す行政条件ともなっているため、収益価格は適用しなかった。実際の市場においても、 居住用住宅の取得を目的とした取引が支配的で、居住の快適性や利便性が重視される。よって、比準価格を採用し、代 表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　那覇 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    175,000 円／㎡ [105.1] 100 100 [102.0] 100 [123.0] [101.0] 100 148,000  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人や企業の景況感は概ね良好だが、原材料 価格を中心とする物価の高騰や金利上昇への 懸念も根強い。那覇市の人口は微減傾向にあ る。 那覇市郊外の住宅地として熟成している。価 格上昇が続いたことで、住宅地需要は市外へ も広がっている。 個別的要因に特に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％