令和8年1月16日　提出 那覇 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那覇 -11 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　竹内　優志   TEL.

鑑定評価額 33,800,000 円  １㎡当たりの価格 160,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那覇市具志２丁目５６０番３ ｢具志２－２５－２０｣ ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＲＣ2 中規模住宅が多い区 画整然とした住宅地 域 北東6m市道 水道、下水 高良停 630m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    90 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       216 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 高良停　南方 630m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 空地が散見されるが、閑静な住宅地域として概ね成熟。敷地集約化、用途変更は認められない。周辺では更地化 後の新築が見られるが概ね同用途。よって地域は今後も概ね現況の住環境を維持しつつ、推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 標準的使用とほぼ同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    160,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は那覇市内に亘る住宅地域。特に具志１～３丁目等の比較的区画整然とした住宅地域との代替競争関係が強 い。需要者は圏内の一次取得者が主で、隣接市町村等からも一定量認められる。都心への接近性は劣るが住環境は良好 で依然値頃な水準の為、需要は高まっている。土地のみ２００㎡程度で３２００万円前後が需要の中心。なお付近では 那覇空港自動車道小禄道路が工事中で、交通アクセス向上期待等の影響については継続的に留意を要する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸需要が認められるが、建築費は高止まっており、加えて指定容積率が低位で、経済合理性を有する賃貸住宅経営が 不可能と判断される為、収益還元法は非適用とした。比準価格は典型的需要者の観点に基づき、適切に事例を選択の上 、補修正、要因比較を行っており、実証的で説得力が高い。よって本件では、市場性を反映する比準価格をもって、代 表標準地との比較による検討を踏まえつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　那覇 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    198,000 円／㎡ [110.1] 100 100 [100.0] 100 [135.5] [100.0] 100 161,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    146,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内取引面積はＲ４、取引件数はＲ５以降増 加傾向が継続。Ｒ７では８月迄の累計で面積 ・件数ともに増加傾向がより強まる。 周辺で比較的大きな規模の画地にて、建物取 壊・画地分割後の木造戸建分譲が近時に見ら れる。今後の小口化傾向について留意を要す る。 対象標準地が属する地域の標準的画地で、競 争力の程度は概ね中位。なお当該競争力の変 動は特段認められない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.6 ％  ％