令和8年1月15日　提出 那覇 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那覇 -9 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　村山　哲志   TEL.

鑑定評価額 16,500,000 円  １㎡当たりの価格 131,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 98,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那覇市繁多川３丁目４５６番７ ｢繁多川３－１４－１４｣ ②地積 　(㎡) 126   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 ＲＣ3 中規模一般住宅、ア パート等が混在する 住宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 繁多川停 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 繁多川停　北西方 400m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部から値頃感のある郊外への需要移動が継続し、地価の上昇は続く見込み。建売分譲開発により住宅供給 が増加することで、引き続き一次取得者層の取引が活発に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    131,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は那覇市真和志地区を中心とした住宅地域の圏域と判断した。市内中心部からの値頃感による需要移動と建 売分譲開発の増加を受け、周辺市町からの転入者を含めた一次取得者層による取引が活発化している。この需要の広が りから地価は上昇傾向で推移。市場の中心となる取引は、土地のみで総額２０００万円未満、新築戸建住宅は総額４０ ００～５０００万円程度とみられ、木造戸建も活発に取引されている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は規範性の高い取引事例を採用し、適正に補正され信頼性は高いと認められる。収益価格は建築費高騰の影響 や画地規模から経済合理的な賃貸経営が困難であると判断し、試算を見合わせた。近隣地域は自己使用目的の需要が中 心となる地域で、需要者の意思決定にあたっては比準価格が重視されるものと判断されることから、市場性を反映した 実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　那覇 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    175,000 円／㎡ [105.1] 100 100 [102.0] 100 [139.0] [101.0] 100 131,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    123,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高が続くも、県内観光客数が過去最高と なり、コロナ禍前を大幅に上回った影響で、 県内経済は拡大基調で推移している。 中心市街地から値頃感のある郊外に需要が移 動し、建売分譲開発も増加。この需要の広が りを受け、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.5 ％  ％