令和8年1月16日　提出 那覇 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那覇 -8 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　半場　吉朗   TEL.

鑑定評価額 40,800,000 円  １㎡当たりの価格 199,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月11日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那覇市字国場１１７１番１３ ②地積 　(㎡) 205   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:2 住宅 ＲＣ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 真玉橋停 430m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   200 ｍ、南    90 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　６ｍ　 市道 交通 施設 真玉橋停　北東方 430m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域であり、生活利便性が高く、居住環境が比較的良好な住宅地域に対する需要は堅調であ ることから、当面は現状の環境を維持するものの、地価は上昇傾向で推移するとものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    199,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は那覇市の街区の整った住宅地域の存する圏域である。典型的需要者としては市内もしくは周辺市町に居住 する個人であり、自己使用目的の一次取得者が中心である。好調な観光需要を背景とし県内景気は拡大基調が継続する 中、物価高や人手不足の影響下でも、市内中心部に近く、住環境良好な住宅地への需要は高く、取引は堅調に推移して いる。取引の中心価格帯は、土地については２００㎡前後で３９００万円～４２００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の代替競争関係のある事例を採用することで、取引市場の実態を反映した実証的な価格が求め られた。一方、収益価格については、居住の快適性が重視される住宅地域であり、想定建物に係る標準的な賃料、建築 費等を勘案すると、建築費高騰の影響もあり、経済合理性に適った建物想定は困難と判断し適用を断念した。よって、 規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　那覇 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    175,000 円／㎡ [105.1] 100 100 [102.0] 100 [ 92.1] [102.0] 100 200,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    184,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 観光需要は高水準を維持し雇用は堅調。物価 高や人手不足の影響下でも、県内経済は拡大 基調が継続しているが、前年より増勢はやや 弱まっている。 区画整然とした住宅地域であり、生活利便性 が高く、居住環境が比較的良好な住宅地域に 対する需要は物価上昇下においても需要は堅 調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.2 ％  ％