令和8年1月15日　提出 那覇 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那覇 -4 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　西川　英之   TEL.

鑑定評価額 26,200,000 円  １㎡当たりの価格 193,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那覇市首里大中町１丁目２６番１５ ②地積 　(㎡) 136   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 南東4m私道 水道、下水 儀保 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　４ｍ私 道 交通 施設 儀保駅　南西方 650m 法令 規制 １低専 ⑤地域要因の将 　来予測 首里城近くの高台にある既成住宅地域で、今後も当分の間、現状を維持すると予測する。需要は底堅いが、価格 水準が高位にあるため、地価水準はやや強含み傾向を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    193,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、那覇市首里地区の既成住宅地域である。需要者の中心は、市内および隣接市の居住者が中心であるが、 那覇市内でも居住・教育環境の高さから旧来より知名度があり、県外からの転入者も見られる。熟成した住宅地域であ るが、供給が少ないことから地価が上昇してきたが、現在は需給均衡している。土地は１５０㎡程度で、総額２９００ 万円程度の土地取引が中心価格帯であるが、敷地規模の応じて、より高額な取引も成立する場所柄である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 首里城近くの高台にある既成住宅地域であり、需要者の中心は自己使用目的で市場に参入するファミリー層である。一 部旧来からのアパートが散見されるものの、専ら土地所有者が遊休地活用等のためにアパートを建設するケースであり 、賃料水準は土地取得費の回収を必要としない水準にあるため、収益価格は試算できなかった。市場参加者の属性を踏 まえ、取引事例より求めた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    192,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　那覇 -4                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    192,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は引き続き社会・経済活動の回復の 動きに応じて良好であり、住宅地需要におい ても、根強い動きが見られる。 地域要因に格別の変動はなく、需給関係は概 ね均衡しており、住宅地の地価は横ばい傾向 を示している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％ +0.5 ％