令和8年1月16日　提出 那覇 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那覇 -2 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　及川　季行   TEL.

鑑定評価額 35,000,000 円  １㎡当たりの価格 176,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月15日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那覇市字天久潮満原７９８番４ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (70,200) 1.5:1 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅、ア パート等が見られる 住宅地域 北東5.5m市道、背面道 水道、ガス、下水 天久停 230m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道 交通 施設 天久停北西方 230m 法令 規制 １住居 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域で熟成しており、今後も当分の間は現状のまま推移するものと予測する。地価は堅調な市内の需要 を受け、やや強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 セットバック　　　　　　　　　　  -3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    176,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は那覇市の求心力が及ぶ中南部都市圏と広域である。需要者は地縁を有する者が中心であるが、値ごろ感か ら他地域からの転入者の需要も強い。熟成した住宅地で転出が少ないとみられ、供給されることは少ない。中心価格帯 は、土地で２０００万円から３０００万円程度でやや規模が小さくなるが、より規模の大きい需要もある。近傍での新 築建売は近年ではほとんどみられていない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸用不動産もみられるが、地域的にも対象標準地の規模からみても収益性が低く取引指標にならず、収益価格は著し く低く試算されたため手法は非適用である。取引事例比較法の適用においては信頼性を有する事例資料をもって試算し ている。自己使用目的取引が価格形成を支配している地域であり、比準価格に妥当性が認められる。したがって、代表 標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　那覇 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    175,000 円／㎡ [105.1] 100 100 [102.0] 100 [103.0] [ 99.9] 100 175,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    165,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は微減傾向にあり、高齢化率は上昇 傾向にあるが、世帯数は増加しており、住宅 需要は底堅い。 既成住宅地域として熟成しており大きな変化 はない。需要は底堅いと思料するが、供給が 少ないことも変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　  +2.5 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.7 ％  ％