令和8年1月15日　提出 瀬戸内 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   瀬戸内 5-1 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　石田　修   TEL.

鑑定評価額 7,850,000 円  １㎡当たりの価格 63,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月12日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大島郡瀬戸内町大字古仁屋字大湊８番４ ②地積 　(㎡) 124   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:2 店舗兼住宅 ＲＣ4 店舗、ホテル等が見 られる中心商業地域 南12m県道 水道、ガス 古仁屋停 80m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西    90 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ県道 交通 施設 古仁屋停西方 80m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、小売店舗やホテル等が建ち並ぶ中心市街地の商業地域である。商業地需要は底堅い状況にあり、今 後も地価はやや強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、瀬戸内町を中心とした商業地域一円である。典型的な需要者は、同地域に地縁性を有する個人事業者や 法人等が中心である。奄美大島は、世界遺産登録等の影響もあり、観光関連は好調な状況が続いている。当該地域にお ける商業地需要も安定的な状況が続いており、今後も地価はやや強含みで推移するものと予想される。需要の中心とな る価格帯は、規模等によって幅があり、見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記の通り、比準価格が得られた。当該地域は自用の建物が殆どで、賃貸市場が未成熟なため、収益還元法は適用でき なかった。また、原価法は既成市街地のため適用できなかった。比準価格は実際の取引事例からアプローチした試算価 格で、市場の実勢を十分に反映しており説得力を有する。よって、本件では、広域的な価格水準の検討を踏まえ、比準 価格をそのまま採用することが妥当と判断して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 瀬戸内町は景況は回復しており、不動産市況 も全般的に安定した状況が続いているが、建 築費上昇、建築基準法の改正などによる影響 が懸念される。 当該地域は、古仁屋中心部の商業地域である 。商業地需要は底堅い状況にあり、地価はや や強含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％