令和8年1月16日　提出 屋久島 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   屋久島 -4 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　福永　至孝   TEL.

鑑定評価額 1,120,000 円  １㎡当たりの価格 3,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊毛郡屋久島町安房字山口２３５３番２１５ ②地積 　(㎡) 288   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 土砂災害警戒区域 (70,240) 1.5:1 住宅 Ｗ1 農家住宅、農地が混 在する丘陵地の住宅 地域 東3m道路 水道 盛久神社停 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   150 ｍ、南   250 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　３ ｍ道路 交通 施設 盛久神社停北西方 450m 法令 規制 （都）  (70,240) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅の外に農地も見られる安房郊外の住宅地域である。今後も現在の住環境を維持するものと予測する。地 域内は過疎化が進行しており、住宅需要は弱い。地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      3,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、屋久島町郊外部の住宅地域一円と判定した。需要者の中心は、当該地域に地縁、血縁を有する自己使用 目的の個人である。農家住宅地域内は過疎化が進行し、地域外からの転入も見込み難く、住宅需要は弱い。取引が少な く、画地規模もまちまちで、需要の中心となる価格帯は、見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域である安房、尾之間、平内、栗生より、規範性の高い取引事例から試算されてお り、市場性を反映し、説得力を有する。一方、農家住宅を中心とする郊外の住宅地域であり、民間の賃貸住宅が見出せ ず、賃貸市場が成立していないため、収益還元法は適用できなかった。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検 討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　屋久島 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  -0.2 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      5,150 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [ 99.8] 100 [131.4] [100.0] 100 3,900  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 屋久島町は観光産業を基幹産業とするが、宿 泊延べ人数は前年同月比でマイナスの月が多 く、景況は盛り上がりを欠いている。 安房郊外の農家住宅地域である。過疎化が進 行しており、地域外からの転入も見込み難く 、住宅需要は弱い。地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +14.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％