令和8年1月16日　提出 錦江 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   錦江 5-1 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　福永　至孝   TEL.

鑑定評価額 2,650,000 円  １㎡当たりの価格 14,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 肝属郡錦江町城元字町ノ上７４１番７ ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:2 事務所兼住宅 Ｓ2 中小規模店舗の見ら れる国道沿いの商業 地域 南東17m国道 水道 志布志 46.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １７ｍ国道 交通 施設 栄町停南西方 120m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 町中心部の国道沿いの商業地域である。町内は過疎化、高齢化が進行し、顧客は減少傾向にある。また、大型店 等への顧客流出もあって、景況は停滞している。店舗需要は弱く、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、錦江町内の商業地域、商住混在地域一円と判定した。需要者の中心は、当該地域に地縁、血縁を有する 自己使用目的の個人事業者、法人である。周辺では病院が建設中であるが、過疎化、高齢化が進行し、顧客の減少が続 いている。また、町郊外、鹿屋市等の大型店等への顧客流出もあって、景況は停滞している。衰退傾向にある当該地域 に対して店舗需要は弱い。取引が少なく、画地規模もまちまちで、需要の中心となる価格帯は、見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 国道沿いに店舗が見られる商業地域である。自己使用の店舗等が主体で、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法は 適用できなかった。比準価格は、同一需給圏内の類似地域である城元より、規範性の高い取引事例から試算されており 、市場性を反映し、説得力を有する。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鹿屋 5-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,500 円／㎡ [ 97.4] 100 100 [100.0] 100 [107.9] [100.0] 100 14,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 錦江町は過疎化、高齢化が進行しており、郊 外部を中心に衰退傾向にある。地域経済は低 迷し、需要は低調に推移している。 国道沿いの商業地域であるが、過疎化、高齢 化の進行による顧客の減少、大型店等への顧 客流出により衰退傾向にある。地価は下落傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％