令和8年1月16日　提出 姶良 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姶良 5-3 鹿児島県 鹿児島第２ 氏名  不動産鑑定士　木下　登   TEL.

鑑定評価額 27,400,000 円  １㎡当たりの価格 48,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姶良市宮島町５６番１６外 ②地積 　(㎡) 562   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準住居 (60,200) （その他） 1.2:1 店舗 Ｓ1 低層の小売店舗等が 多い路線商業地域 北西24m国道 水道 帖佐 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    50 ｍ、南   300 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２４ｍ国道 交通 施設 帖佐駅南西方 1.2km 法令 規制 （都） 準住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　交通量の多い国道沿いに各種低層店舗等が建ち並び、需要は安定している。今後も現在の繁華性や建物集積度 を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、姶良市宮島町等の幹線・準幹線沿いの商業地域。需要者は、主として自己使用目的の県内外企業の法 人事業者が中心である。各種店舗が建ち並ぶ旧国道沿いや、国道１０号沿いの加治木町木田弥勒地区の商業地とも競合 するが、背後住宅地の状況から当該圏域の商業地需要は安定している。需要の中心価格帯は、規模により異なるが土地 で２０００万円から５０００万円程度、土地建物一体としては建物状況により見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　同一需給圏内の類似地域において姶良市宮島町、東餅田の商業地の取引事例を収集した。比準価格は類似の取引事例 から試算されており市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、店舗等が建ち並ぶため収益性を重視すべき商業 地であるが、収益目的の取引は皆無であることから、収益価格の試算は行っていない。従って比準価格を標準に、代表 標準地や取引動向等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　姶良 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,100 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [100.0] 100 [ 86.9] [100.0] 100 48,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　姶良市の人口は微減、世帯数は微増傾向に ある。旧姶良町は住宅地、商業地ともに需要 は堅調であり、地価は上昇傾向にある。 　店舗の集積度や繁華性の高い当該地域の特 性に大きな変化は見られない。国道１０号沿 いの需要・地価は安定している。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％