令和8年1月16日　提出 南九州 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南九州 5-3 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　鎌田　尚志   TEL.

鑑定評価額 4,390,000 円  １㎡当たりの価格 24,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南九州市川辺町平山字中町６８３４番 ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:3 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗併用住宅、金融 機関等が混在する商 業地域 北西16m県道 水道 五位野 17.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   120 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 五位野駅南西方 17.0km 法令 規制 （都） 商業 ⑤地域要因の将 　来予測 店舗及び併用住宅が連担している旧来からの商業地域。各商業施設の規模は小規模で、郊外のホームセンターに 利用客が流出しており、宅地需要は低調である。地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧川辺町内の商業地域一円。需要者の中心は、地縁的選好性を有する個人事業者及び県内法人と考えら れる。近隣地域は、旧来からの商店街で、地域拠点の核として発展してきたが、零細店舗が多く、事業主の高齢化や後 継者不足に加え、郊外のホームセンターへの利用客の流出により、宅地需要は低調である。取引の中心となる価格帯は 、業種・規模・取引金額にバラツキがあり、見いだしがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己所有目的の建物がほとんどで、賃貸事例の収集が困難なため、収益還元法は適用できなかった。一方、比準価格は 実際の取引で成立した価格より求めたもので、経済的実証性を反映している。本件では、比準価格を採用して、代表標 準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南九州 5-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,400 円／㎡ [ 95.9] 100 100 [100.0] 100 [101.6] [100.0] 100 23,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 川辺地区は南薩縦貫道のＩＣが設置されてか ら、鹿児島都市圏と交通時間が短縮し利便性 が改善された。一方、人口減少は続いており 宅地需要は低調。 旧来からの商店街で、各商業施設の規模は小 規模である。郊外のホームセンターへ利用客 が流出しており、宅地需要は低調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％